Ao comprar um imóvel é necessário entender todos os possíveis gastos que ele traz, entre eles os principais são os impostos.
Sendo este um dos tipos de investimentos mais realizados, pois independente do tipo do imóvel escolhido, a previsão de retorno é sempre uma certeza.
Dito isso, entenda um pouco mais para planejar e evitar surpresas.
O que é um imóvel?
Um imóvel nada mais é do que um bem que não pode ser movido sem a mudança de sua essência, ao contrário de bens móveis como barcos, carros e outros.
Normalmente consiste de um terreno e uma construção que pode ter diversos fins, acompanhados de anexos como garagens e edículas, outras estruturas como estufas e áreas recreativas e outros acréscimos, como estufas e jardins.
O bem imóvel deve ser mantido por meio de reformas, limpeza e manutenções, para que o tempo e o desgaste de uso não o destruam.
Por exemplo, cuidar de fechaduras ou no caso de portões e portas elétricas, é importante garantir a manutenção de portões automáticos.
Diferenças entre um imóvel para fins comerciais e residenciais
Dentre os tipos de imóveis podemos diferenciá-los pelos tipos de utilidades e destinos. As duas principais categorias são de imóveis para fins residenciais e comerciais.
Imóveis residenciais
Nada mais são do que construções para o fim de moradia para pessoas e famílias. Suas estruturas são pensadas para esse fim e nessa categoria podem-se incluir casas e apartamentos.
Existem diferenças nos tipos de construções nesse gênero, podendo ser construções térreas ou com múltiplos andares, geminadas ou individuais ou inseridas em condomínio.
No caso de imóveis inseridos em condomínios temos diversas propriedades privativas que pertencem a proprietários individuais reunidos num único espaço e que podem compartilhar áreas comuns como estacionamentos, piscinas e espaços recreativos.
Esse tipo de comunidade visa a segurança e a divisão de custos, esse tipo de opção é muito atraente, mas deve-se considerar que os gastos do condomínio são responsabilidade de todos, como a pintura predial e residencial.
Imóveis comerciais
Essa categoria destina-se a fins comerciais, desta maneira, qualquer tipo de atividade permitida por lei cujo o resultado é a obtenção de lucro.
Comumente mais utilizados por pessoas jurídicas (empresas), mas não é incomum a utilização por pessoas físicas para o mesmo fim de negócios.
Imóveis comerciais usualmente são proibidos para outros usos que não sua classificação inicial e o mesmo acontece com imóveis residenciais, não podendo ser destinados a outros fins.
Incluídas as reformas e melhorias devem ser pensadas e realizadas de acordo com a destinação, um projeto fachada residencial é essencialmente distinto de um projeto de fachada comercial.
Este tipos de construções podem ser classificadas em:
- Lojas;
- Salas comerciais;
- Fábricas;
- Indústrias;
- Oficinas;
- Prédios;
- Galpões;
- Depósitos;
- Casas (dependendo do tipo de comércio).
Como o fim é essencialmente diferente de uma residência, normalmente não estão inseridos em condomínios e suas plantas são pensadas sem alguns espaços como quartos mas podem haver outros como depósitos e múltiplos banheiros.
Diferença entre as 4 principais
Agora que houve a definição dos tipos de imóveis é importante ressaltar um tipo de gasto que estará presente independentemente da finalidade escolhida, a existência de impostos, taxas e tributos.
A aplicabilidade desses tributos acontecerá do do gênero do imóvel, localização, função, de um fato gerador, situação prevista em lei, que proporciona a cobrança por propriedade, ganho de renda e outros tipos.
Por isso, é importante entender a diferença entre tributos, impostos, taxas e contribuições de melhoria.
Tributos
Tributos, de acordo com o previsto no Artigo 3º com o Código Tributário Nacional (CTN) são os valores pagos de forma ilícita pela prestação pecuniária compulsória, e são instituídos pela lei e cobrados mediante atividade administrativa.
Neste caso, é possível dizer que “tributos” seria o termo geral e são constituídos por impostos e taxas. Por exemplo, o imposto que uma firma terceirizada de limpeza pagaria, seria um tributo.
Impostos
Impostos, por sua vez, são considerados os tributos mais importantes. São definidos pelo CTN como taxas relativas ao contribuinte, independente de qualquer atividade estatal específica.
O fato gerador descrito, como o próprio nome define, é a ocorrência de um fato ou atitude que gerará a aplicação de imposto.
Neste caso, entende-se como contribuinte qualquer pessoa ou empresa que não pertença ao governo. Para esta categoria, temos quase todos os tipos de impostos tanto para pessoas como para empresas.
Taxa
Já na Taxa, o chamado contribuinte deve utilizar serviço público direta ou indiretamente para incidir na categoria. Como a taxa pela iluminação pública que todos devem pagar.
Contribuição de melhoria
Essa categoria, assim como a acima, é acionada com a utilização de serviço prestador por ente público, direta ou indiretamente.
A diferença principal é que esse serviço deve resultar em uma melhoria e por consequencia na valorização do imovel e outros bens nas proximidades.
Por exemplo, o asfaltamento de uma rua antes de terra. Esse imposto, assim como a taxa, pode ser aplicado pela União (Governo Federal), Estados e Municípios e possui limitações.
É importante ressaltar que para a configuração da contribuição de melhoria, devem-se ser aplicadas duas prerrogativas: atividade pública e valorização do imóvel.
Além disso, somente isso não garante a aplicabilidade, um estudo detalhado para constatar a efetiva valorização precisa ser feito e no final das contas, o montante a ser pago deve ser razoável, não pode ultrapassar o valor do imóvel, por exemplo.
Explicadas as regras para taxação, de acordo com a legislação brasileira, é importante salientar que todos os entes federativos, pessoas jurídicas de direito público, autônomas, não hierárquicas e políticas, possuem direito e tributos reservados para sua arrecadação.
Assim como uma empresa de tratamento de pisos precisará pagar o chamado imposto de renda sobre seus lucros, a União precisará também pagar outros impostos aos Estados e Municípios.
O Distrito Federal é considerado um ente separado de estados e municípios devido a sua posição como capital do país e outras características que não serão detalhadas aqui.
Impostos ou taxas incidentes sobre um imóvel
Descritas as distinções necessárias, procedimento fundamental, seguem abaixo as taxas e impostos que poderão ser aplicados sobre um imóvel, independentemente do tipo, se residencial ou comercial e se pertencente a pessoa física ou jurídica.
Taxa para registro de imóvel
O primeiro tipo é a taxa para registro de imovel, que conforme o nome, se refere ao valor a ser pago ao fazer o registro de um imóvel junto a um cartório de registro.
O valor varia de um estado a outro, já que é de sua competência, ficando então a critério de cada um.
Se uma empresa de fechamentos de vidro fizer o procedimento em Minas Gerais, pagará uma taxa e se fizerem São Paulo outra. A base de cálculo para aplicabilidade normalmente é o chamado valor venal (valor do bem determinado pelo governo).
Taxa para emissão de escritura pública
Normalmente a taxa para emissão de escritura pública é muito confundida com a taxa para registro de imóvel, mas são distintas.
Enquanto o registro possuirá todos os dados do imóvel, a escritura terá todos os detalhes da compra e venda, incluindo das partes, valores, multas e outras tecnicalidades.
A porcentagem será aplicada de acordo com o valor da transação comercial, normalmente variando de 3% a 5% de acordo com cada estado.
O famoso IPTU
Na categoria de impostos municipais temos o famoso IPTU (Imposto Territorial e Predial Urbano), cujo recebimento é de acordo com a propriedade do imóvel.
Apesar do cálculo ser parecido, existem diferenças gritantes entre o IPTU cobrado por uma cidade pequena e uma grande metrópole.
Vários outros detalhes vão interferir nos cálculos, como: tamanho do terreno, idade do imóvel, acréscimos e destinação.
Algumas cidades, por exemplo, dão desconto de acordo com práticas de sustentabilidade na construção ou uso no imóvel, o chamado “IPTU verde”.
O valor é emitido pela prefeitura da cidade no início do ano e poderá ser pago à vista, com um desconto ou em 10 parcelas por meio de boletos que serão recebidos no endereço cadastrado ou através de internet.
A responsabilidade de pagamento é do proprietário mas em algumas situações específicas, é costume transferir a responsabilidade de pagamento para outra parte, para o locatário, por exemplo, em um contrato de locação.
ITBI
O Imposto de Transmissão de Bens Imóveis ou ITBI é outro imposto de arrecadação municipal. Incide sobre a transmissão entre vivos nos casos de compra e venda, dação em pagamento, permuta e outros.
O prazo e a incidência dependerá de acordo com o tipo de contrato, transação e isenções que são estabelecidas pela municipal.
Por exemplo, se uma empresa de fabricação de poliamida nylon junta seu patrimônio com outra empresa por meio de fusão, a incorporação de um terreno não teria a incidência do imposto.
ITCMD
O ITCMD ou Imposto Transmissão Causa Mortis é de competência do Estados e usualmente é utilizado quando tratamos de herança ou doação.
Varia de 2% a 8% sobre o valor do bem, mudando de Estado para Estado, alguns estados até oferecem reduções na alíquotas de acordo com o grau de parentesco.
Com esse último encerra-se os impostos e taxas sobre a propriedade e transmissão. É relevante mencionar que existe todo um hall de impostos sobre o lucro ou renda obtida de um imovel, como imposto de renda sobre o aluguel.
Essa incidência ocorre independente do tipo de proprietário , sendo pessoa física ou jurídica, ou do tipo de locatário.
Não haverá diferença se o dono do imóvel é uma empresa de aluguel mini escavadeira e uma pessoa comum, ambos possuem a obrigatoriedade de pagar imposto.
Considerações finais
Em resumo, temos alguns dos impostos mais comuns que incidem sobre imóveis, como um guia para ajudar o proprietário a entender suas obrigações fiscais.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
