O mercado imobiliário de forma geral sempre foi a joia da coroa de muitas carteiras de investimento, desde a compra de casas para alugar e viver de renda até consórcios e outros diversos modelos. Atualmente um dos que mais se destacam são os fundos imobiliários.
Em resumo, esses fundos podem ser entendidos como um produto financeiro que viabiliza a compra de um conjunto de imóveis como se eles constituíssem um condomínio fechado, ou seja, uma compra em lote de diversos imóveis que podem ser divididos entre investidores.
Trazendo para a linguagem do mercado financeiro, o que existe é a possibilidade de compra por parte de qualquer pessoa das cotas de um determinado fundo imobiliário. Nesse ambiente de investimento os fundos imobiliários se destacam pela sua liquidez e retorno.
Isso significa que, ao ponto em que o investidor tem a possibilidade de escolher a ação que melhor se encaixa na sua realidade financeira e no seu perfil, o investimento nos fundos de razão imobiliária tem sido cada vez mais comuns por uma série de motivos.
Esse tipo de investimento é um dos que compõem os investimentos na bolsa de valores com diversos níveis diferentes de liquidez, de rendimentos e de risco, ao fazer um aporte nessa modalidade o investidor tem uma grande possibilidade de diversificação.
Os imóveis sempre foram uma fonte de renda muito eficiente, por meio dos aluguéis as pessoas faziam investimentos em busca de chegar no nível de, em algum momento, viver apenas da renda desses aluguéis, mas essa configuração impõe algumas dificuldades.
Ao lidar com um ou com um conjunto de imóveis específicos, os gestores passam a ter preocupações com a estrutura deles e questões como lavagem de carpete a seco passam a fazer parte do cotidiano deles.
Quando se investe em fundos imobiliários essa lógica não existe, e cada conjunto de imóveis passa a representar no fim das contas um ativo financeiro que se valoriza ou se desvaloriza ao longo do tempo.
O que são os fundos imobiliários
Para dar um bom início ao entendimento do que é um fundo imobiliário, é possível interpretar eles como a criação de um grupo de investidores organizados em uma espécie de condomínio dividido em cotas que representam a parte de cada um no conjunto final.
Isso significa que os investidores se reúnem com seus recursos próprios e investem em grupo no mercado imobiliário, essa é uma das formas de viabilizar ainda mais a existência de pequenos investidores nesse mercado cada vez mais disputado.
O modo de funcionamento mais tradicional do mercado financeiro não é muito diferente de uma empresa que faz aluguel de copiadora xerox, onde o investimento dinamiza a construção ou aquisição de imóveis que serão arrendados ou locados por terceiros.
Nos fundos imobiliários, essa operação é feita com um grande conjunto de imóveis fazendo com que esse espaço e essa estrutura física seja interpretada em grande escala como um ativo financeiro, fonte do retorno que é dividido de acordo com as cotas iniciais do fundo.
Enquanto um dono de imóveis deve ao longo dos anos de vigência de contrato fiscalizar o uso do imóvei e a sua preservação além de tomar uma série de decisões, nos fundos esse papel é designado para um gestor que cumpre essa função decisória e fiscalizadora.
Se o investidor do fundo, também chamado de cotista, não tem responsabilidade com os empreendimentos em que investiu, ele também não tomará decisões, como a construção de closet em l planejado, como um proprietário de imóveis poderia tomar.
Para que tudo fique muito claro para todas as partes é preciso se orientar pela política de investimento de cada fundo, suas regras e previsões que definem e norteiam o trabalho do gestor e os direitos dos investidores, independente do nível de aporte ou número de cotas.
Como investir em fundos imobiliários
O mundo dos investimentos no mercado financeiro está em franca expansão, com crises que solapam a poupança e cortes na previdência, eles passaram a fazer mais parte do dia a dia da população em geral e em especial os fundos imobiliários crescem.
Vistos como um investimento focado no futuro, os fundos são uma opção cada vez mais escolhida no lugar da compra de imóveis diretamente ou até de abertura de empreendimentos como uma lavanderia perto de mim.
Contudo é preciso ter atenção com alguns pontos para se começar a investir, entre as etapas que fazem parte do processo decisório de compra de cotas em um fundo imobiliário estão:
- Pesquisa e avaliação do valor dos imóveis;
- Identificação do tipo de imóvel e suas potencialidades;
- Levantamento dos custos gerais da aplicação;
- Análise do impacto desse investimento no imposto de renda;
- Entendimento desse investimento com retorno a longo prazo;
- Diversificação da carteira de investimentos;
- Análise de gráficos e métricas.
Investir em um fundo imobiliário te deixa mais próximo da bolsa de valores do que da portaria de prédio residencial, esse empreendimento deve significar a aplicação de recursos para o rendimento posterior, sempre maior que o aporte inicial e seus descontos.
Sendo assim, para otimizar os investimentos nessa área os cotistas devem estar sempre de olho em novidades e tendências de mercado para alocar o seu dinheiro da melhor forma possível e acumular riqueza ao longo do tempo.
Quando se trata de imóveis, é essencial que os investidores tenham a capacidade de estipular o valor real do imóvel além da mera especulação antes de fazer qualquer aporte. Ao fazer esse levantamento, é possível investir de maneira mais eficiente.
Benefícios de se investir em fundos imobiliários
O mundo dos investimentos ainda é um universo em grande parte isolado e, ao tratar de assuntos mais complexos, desenvolveu sua própria linguagem prática para designar desde o serviço de limpeza geral até processos que valorizam um determinado fundo imobiliário.
Para entender o funcionamento desse tipo de fundo, é importante conhecer alguns conceitos que fazem parte dessa estrutura, e são aplicados no dia a dia de gestão de cotas na bolsa de valores.
Assim como uma empresa é dividida a partir de suas ações, os fundos são divididos por suas cotas, essas cotas serão identificadas a cada atualização na bolsa de valores brasileira, ou seja a B3, a partir de um código listado.
Cada fundo imobiliário tem em si uma certa variedade de imóveis que vão, desde as casas até espaços para fábricas de montagem de quadro elétrico monofásico, todo esse portfólio também deve ser observado antes de se investir.
Mesmo que exista uma grande variedade de aplicações no mercado de fundos imobiliários é possível separar essa modalidade de investimento em alguns grupos diferentes que condizem com seu modo de funcionamento e rendimento.
O fundo de renda, que também é conhecido como fundo tijolo, é aquele que se aplica em ativos reais. Ou seja, em imóveis que já existem e em geral obtêm seu retorno por meio da cobrança de aluguéis.
Já os fundos chamados de fundos de papel, por sua vez, ou de fundos recebíveis investe na compra de títulos de mercado imobiliário ao invés de se investir em imóveis de forma direta, ganhando a partir da geração de crédito.
Por fim, existem os fundos híbridos que mesclam as duas modalidades citadas anteriormente em uma carteira mais diversa, tanto com investimentos em papéis do segmento imobiliário quanto na construção e aquisição de imóveis propriamente ditos.
Considerações finais
Com uma previdência social cada vez mais debilitada e com a poupança cada vez mais solapada pela inflação, as pessoas buscam cada vez mais novas formas de valorizar o seu dinheiro e até em algum momento pode viver apenas da renda dos aluguéis.
Contudo, fazer esse investimento de forma direta em imóveis pode gerar dores de cabeça com a imobiliárias, inquilinos e com a manutenção do sistema de cftv residencial ou outras questões relacionadas. Uma forma mais prática de se investir é com os fundos.
Um fundo imobiliário permite que as pessoas vivam a partir da renda de aluguéis sem preocupações, nem com reformas ou com o IPTU ou outras tributações. O volume de carteiras financeiras presentes nesse sistema só aumenta a cada dia.
Para investir no fundo que está em alta é preciso conhecer muito bem o seu funcionamento e também suas vantagens e os riscos que vem junto, só assim o investidor pode definir com segurança o quanto das suas economias podem ser comprometidas nesses aportes.
A escolha ou não do investimento em fundos imobiliários depende do seu perfil de investidor, da valorização desse fundo nas melhores corretoras, da liquidez e rentabilidade e da política interna de cada fundo que deve ser estudada antes da tomada de decisão.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
