Mesmo em meio a crises, instabilidade política e recessões econômicas nas últimas décadas, o Brasil tem um setor de construção civil bastante pujante. Nesse universo o papel da incorporadora é fundamental, embora pouco compreendido.
Inclusive, há quem confunda o papel dessa instituição com o da própria construtora, embora elas tenham funções distintas e bastante delineadas, que precisam ficar claras, já que o setor em si mesmo tem o crescimento que indicamos acima.
Aliás, nem é preciso ser da área para verificar isso. Basta pesquisarmos na internet algo como construcao de telhado de aluminiocidade, que é uma demanda bastante nichada, para encontrar milhares de resultados, alguns deles bem perto de nós.
Além disso, pesquisas demonstram que mesmo após a pandemia de 2020, o setor continuou crescendo. Sendo que, no próprio período citado, o que se viu foi uma incrível curva de crescimento, ficando em torno de 10% acima do ano anterior.
Os dados são da própria Confederação Nacional da Indústria (CNI), e demonstram que a previsão de elevação do PIB da área é de quase 5%, o que eleva o cenário para cerca de R$ 7,5 trilhões, um dos maiores do país e da história.
É justamente aí que entra o papel das incorporadoras, e nesse sentido, até mesmo das construtoras, empreiteiras e todas as demais empresas da área, seja sobre construcao comercial ou imobiliárias comprando e vendendo imóveis.
Também é daí que surgem as dúvidas sobre o assunto. Por isso, este artigo traz aqui os principais conselhos e dicas que podem ajudar na hora de diferenciar o papel dessas duas instituições da área.
Isso também vai deixar claro o que é importante saber para poder contar com esse serviço específico dentro de uma obra.
Incorporadora vs. construtora
Se o papel da construtora é fundamental, já que ela é quem prepara todo o solo e ergue as edificações, no sentido mais literal do termo, então o da incorporadora é ainda mais básico.
Isso porque no fundo a construtora só vai trazer para o mundo real, tirando do papel, o projeto que a incorporadora idealizou.
Inclusive, o termo vem justamente de “incorporar”, que quer dizer que ela vai incorporar a edificação no terreno.
Disso surge uma unidade muito mais fácil de administrar, por isso que o planejamento é a tônica principal dessa sinergia entre as duas instituições.
Por exemplo, um relatorio de impacto de transito em areas urbanas é algo fundamental, que não pode ser realizado pela mesma iniciativa que lida com as etapas de pôr a mão na massa.
No caso, uma construtora ou empreiteira seria responsável por construir a estrutura de acesso ao lote lindeiro, conforme as determinações da obra.
Já um relatório do impacto que isso causa foge dessa alçada, exigindo um nível estratégico, próprio das incorporadoras.
Esse exemplo mostra como ambas precisam andar de mãos dadas, de modo que não se trata de dizer qual é mais importante.
Indo além, o mais interessante é que a incorporadora está habilitada para ir além do nível dos projetos, podendo desempenhar até mesmo uma função comercial, como ficará claro adiante.
Qual o papel do planejando?
Quem mora em grandes metrópoles já está acostumado a ver terrenos com tapume, indicando que alguma nova construção vai se iniciar ali.
O que pouca gente sabe é como existe todo um universo de esforços implicados nesse tipo de construção civil, sobretudo quando falamos de edifícios com vários andares ou mesmo várias torres.
Por exemplo, definir qual é o melhor ponto de localização para uma cenografia arquitetura. É preciso fazer um estudo demográfico das regiões disponíveis e verificar qual delas vai impactar melhor esse público.
Bairros mais tradicionais, compostos eminentemente de pessoas da terceira idade, podem ser ideias, já uma região industrial seria um erro.
Quem determina tudo isso e faz o devido Planejamento do Empreendimento é a incorporadora, que faz um estudo de mercado completo.
Esse planejamento é cada vez mais importante e hoje em dia é praticamente uma ciência, que leva vários fatores em conta, desde público-alvo até empecilhos legais e comerciais que possam surgir no meio do caminho.
Por dentro da administração
Depois de encontrar o ponto ideal, entender melhor o público-alvo e fazer todo o planejamento, não basta só começar a construção.
Na verdade o que se inicia depois disso é a fase de administração. Se a anterior lidava com o aspecto de idealização, aqui vem a execução propriamente dita, porém, ela não é exatamente a construção (papel da construtora).
Assim, deixando mais claro, o modo principal de a incorporadora lidar com a edificação é controlando os seguintes pilares essenciais:
- Orçamento;
- Mão de obra;
- Prazos;
- Aspectos legais.
Por exemplo, a necessidade de um AVCB condominio residencial é incontornável, então quando chegar a fase em que o documento deverá ser apresentado, ele já precisa estar em poder de quem faz a gestão, graças à atuação da incorporadora.
Questões como orçamento e mão de obra também precisam ser muito bem trabalhadas, afinal ninguém quer começar algo e depois não ter condições de concluir.
Além disso, concluir também não basta, já que todo mundo trabalha com prazos, havendo ansiedade por parte da construtora, dos investidores e até dos clientes que já compraram o imóvel na planta.
O papel fundamental das vendas
Não é possível negar o papel fundamental do marketing, das vendas e do comercial como um todo em qualquer empreendimento que seja.
Trata-se da capacidade de chamar a atenção das pessoas certas, na hora certa e do jeito certo. Só assim um empreendimento pode evoluir, lembrando que hoje algumas incorporadoras vendem imóveis ainda na planta, antes de pôr o primeiro tijolo no chão.
Aliás, isso vale para construções residenciais, mas também para as comerciais e até industriais. O que já deixa claro o papel da incorporadora, que negocia cada detalhe com seus clientes.
Se alguém muito grande faz questão de que um galpão conte com mezanino industrial metalico, quem vai sentar e negociar caso a caso é a incorporadora, cuidando de vários aspectos pré-estabelecidos para isso.
Os mais famosos dizem respeito às exposições de tipo “visite decorado”, que contam com maquetes e as devidas apresentações do empreendimento.
Outro aspecto fundamental, que vai muito além da divulgação e da venda de cada unidade, é a parte dos contratos e a gestão de pagamentos e recursos.
O mais difícil é isso, já que alguns compradores vão ter que começar a pagar antes mesmo de ver o imóvel pronto, o que exige um treinamento eficiente em termos de comunicação, negociação e até poder de transação.
Sobre as maiores vantagens
Cuidar da idealização, da execução, da administração e até da parte comercial de um empreendimento é mais que necessário.
Realmente, nesse conceito é como se a incorporadora e a construtora fossem “sócias”, naquele sentido clássico de que uma parte entra com o conhecimento e o trabalho, a outra entra com o dinheiro.
Embora no sentido formal elas não precisem ser sócias. Só é interessante frisar que não é raro ambas as instituições pertencerem a um mesmo grupo ou holding, embora com CNPJs diferentes.
Por isso, uma das maiores vantagens das incorporadoras é a capacidade abrangente que elas têm de dar vitalidade a um negócio.
Hoje em dia essa visão holística é fundamental em qualquer empresa, seja qual for o segmento ou nicho de atuação em que ela opera.
Por exemplo, a incorporadora é capaz de ir até o Cartório do Registro de Imóveis desembaraçar uma pendência, assim como pode mandar resolver uma aplicação prática de instalacao eletrica de alta tensao.
Do mesmo modo, uma indústria internacional precisa ser capaz de perceber que o apelo que seu produto tem em determinado recorte demográfico populacional não é o mesmo que tem em outra região, outra cidade ou mesmo outro país.
É essa visão holística típica da incorporadora que permite montar aquilo que os norte-americanos chamam de “big picture”. Sem isso não seria possível sobreviver em um mercado tão competitivo quanto o de hoje, no qual tudo se altera o tempo todo.
O que muda para o cliente?
Os benefícios da incorporadora não se limitam apenas às construtoras ou empresas que estejam empreendendo nesse universo.
Os clientes finais, que negociam imóveis de todos os tipos ainda na planta, também podem se beneficiar, como tendo menos burocracia.
De fato, tudo começa em poder sentar e negociar com quem vai administrar a construção. Em alguns casos os detalhes podem ser alterados na planta, especialmente quando são circunstanciais.
Por exemplo, a quantidade de vagas que um imóvel vai ter (definida por meio de um limitador de vaga para estacionamento com numeração da casa), ou qual opção tem maior área útil, melhor sótão em empreendimentos geminados, e daí em diante.
Além disso, o financiamento e a comprovação de renda também ficam mais fáceis no trato com a incorporadora, especialmente se comparado com instituições bancárias.
Concluindo
Enfim, a incorporadora tem se tornado cada vez mais uma instituição fundamental para o universo da construção civil.
Quando vemos quanto o Brasil tem crescido nesse segmento, temos certeza de que muito trabalho foi feito nessa área. Com as dicas que demos aqui, você já sabe como se beneficiar também.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
