A venda de imóvel alugado não é um processo simples, pois envolve toda a burocracia de uma tramitação imobiliária, além dos percalços com o inquilino (ainda mais quando é necessário romper um contrato de aluguel).
Mas, é possível sim vender um imóvel com o inquilino ainda residindo no local. Porém, nestes casos, é necessário observar alguns detalhes importantes, que envolvem tanto o direito do proprietário, quanto do locatário.
No artigo de hoje, vamos mostrar como um proprietário pode vender um imóvel alugado e quais são os processos que envolvem essa negociação. Acompanhe a leitura!
O direito de preferência do inquilino
De início, deve-se ter conhecimento que o inquilino também pode ter interesse na compra do imóvel que já está alugado. Inclusive, o locatário tem preferência, conforme o artigo 27 da “Lei do Inquilinato”.
Isso significa que o inquilino tem o direito de comprar a propriedade alugada e, preferencialmente, em igualdade de condições com os terceiros interessados.
O direito de preferência é válido tanto para casas, quanto para imóveis comerciais. Dessa forma, se há interesse do locatário em comprar a sala reunião pequena que está alugada, o proprietário deverá oferecer a propriedade ao inquilino.
Isso não quer dizer que o vendedor pode vender o imóvel só ao inquilino, mas sim, que antes de oferecer a outras pessoas, o proprietário deve avaliar se o locatário não tem interesse antes.
O locador pode manifestar o desejo de vender o imóvel durante a vigência do contrato de locação. Contudo, o locatário terá o direito de preferência em adquirir a propriedade.
As disposições do contrato de aluguel
Outro ponto muito importante que deve ser observado durante a venda de um imóvel diz respeito ao contrato de aluguel. Assim, é possível verificar todas as disposições, incluindo a cláusula de vigência.
Por esse motivo, recomenda-se guardar muito bem todos os documentos em uma pasta personalizada com orelha, para não perder nenhum arquivo importante.
Ao ler as cláusulas contratuais, é preciso averiguar quais são os direitos previstos para ambos os lados durante a aquisição, permanência e mudança do imóvel. Por isso, esses detalhes já devem constar no documento.
Portanto, tenha muita atenção na hora de escrever o contrato, ainda mais se você já tem interesse em vender o imóvel no futuro.
Aqui, uma das cláusulas mais importantes é a de vigência. Ela deve mostrar o prazo do contrato de locação, bem como as condições de prorrogação e renovações. Assim, ambos os lados se resguardam de seus direitos e deveres.
O contrato também consta a presença ou não de um caução. Esse valor pode ser entregue em um talão personalizado, por exemplo, e na saída do inquilino precisa ser devolvido.
A notificação da venda pelo proprietário
Sempre que o proprietário receber uma proposta de compra do imóvel, ele deverá obrigatoriamente repassá-la ao locatário, por meio de uma comunicação ou notificação, incluindo as condições do negócio (preço, pagamento, prazo, correções, entre outros).
Por sua vez, caso o locatário manifeste interesse em comprar o imóvel nas condições informadas, ele terá o prazo de até 30 dias.
A entrega da notificação deve ser inequívoca. Em teoria, a notificação cartorial é mais ágil e tem um custo menor que a judicial, sendo tão eficiente quanto. Para isso, basta ir até um Cartório de Títulos.
Porém, essa notificação pode ser entregue de outra forma, desde que o canal manifeste o inequívoco de recebimento. Se decorridos os 30 dias, o locatário perde o direito de adquirir o imóvel e a preferência.
Fica entendido que o inquilino não aceitou a proposta e o locador pode alienar o imóvel para terceiros, nas mesmas circunstâncias oferecidas ao locatário. Aliás, algumas situações incluem até mesmo reformas construção civil no imóvel.
Caso o locador desista do negócio após notificar o inquilino, o primeiro deverá pagar uma indenização por perdas e danos. Por esse motivo, o melhor é evitar o abuso do direito do locador, a fim de obter um despejo.
O que acontece se o locador vender o imóvel sem notificar o inquilino?
Se o locador não respeitar o direito de preferência do inquilino, vendendo o imóvel para terceiros sem notificar o locatário antes, é possível pleitear judicialmente a propriedade, desde que cumprindo alguns requisitos:
- Requerer judicialmente no prazo de seis meses;
- Depositar judicialmente o preço do negócio;
- Depositar, também, as demais despesas no ato de transferência;
- Averbar o contrato de locação junto à matrícula do imóvel.
Mesmo que o locatário não atenda a alguma ou todas as disposições acima, ele poderá pleitear por perdas e danos, porque não foi respeitado o seu direito de preferência, desde que comprove judicialmente os danos.
Inclusive, é importante que o inquilino procure os seus direitos não só em processos de venda do imóvel, mas outras modificações. Há casos em que o locador deseja simplesmente fazer a demolição de casa, e isso também requer notificação.
Quais são os principais direitos do proprietário?
Agora que já conhecemos um pouco dos direitos do inquilino, principalmente em relação ao direito de preferência, é o momento de entendermos um pouco mais sobre os direitos que envolvem o proprietário.
Afinal de contas, obviamente o locador tem uma série de vantagens, já que ele é o dono da propriedade. A seguir, conheça alguns desses direitos.
1 – Mandado de despejo
O proprietário tem o direito de realizar um mandado de despejo, caso o inquilino se recuse a fazer uma negociação adequada, vantajosa para ambos os lados, durante a venda do imóvel.
É preciso traçar um diálogo pacífico para que isso não ocorra, visto que há casos em que o proprietário teve que mandar um chaveiro 24hs para impedir a entrada dos antigos locatários, que se recusaram a sair.
2 – Débitos do locatário
Se o locador tem algum tipo de pendência com a propriedade, incluindo contas atrasadas de energia elétrica, é possível solicitar a retomada da propriedade, através de um pedido de despejo.
Por esse motivo, é importante que os inquilinos cumpram corretamente o pagamento das contas, para não serem despejados por justa causa.
3 – Pedido de devolução
O proprietário também tem direito ao pedido de devolução do imóvel alugado.
Essa solicitação pode ser feita caso o inquilino tenha realizado obras indevidas ou não autorizadas, como a quebra de uma parede de gesso divisória, ou a modificação estrutural de algum cômodo.
Mas como posso vender um imóvel alugado?
Depois de termos uma noção dos direitos e deveres dos proprietários e inquilinos, dá para perceber que a venda de um imóvel alugado demanda algumas burocracias.
Por isso, os acordos devem sempre ser bem claros, para que os envolvidos estejam cientes de todos os assuntos que competem à venda de um imóvel.
Além do mais, é preciso levar alguns pontos em consideração na hora de fazer a negociação imobiliária. São eles:
- Faça uma revisão geral do imóvel, para verificar danos;
- Respeite os horários estabelecidos para a visitação;
- Não exponha os pertences e bens do inquilino;
- Pergunte ao locatário se pode instalar sinalização vertical de indicação.
Vale dizer que se o inquilino sentir falta de algum pertence ou achar que a sua privacidade foi invadida, ele pode entrar com um processo de invasão de privacidade. Daí a importância de sempre acordar previamente com o locador as visitas de terceiros.
Ter conhecimento sobre esses assuntos é algo muito importante na hora de vender um imóvel, principalmente quando a propriedade já está alugada.
Preze por uma negociação aberta, correta e legal, para que não haja conflitos ou desentendimentos, que possam prejudicar o relacionamento com os inquilinos.
Conclusão
Vender um imóvel não é uma tarefa simples. Ao contrário, ela demanda muito planejamento e, por vezes, é necessário contar com o intermédio de uma imobiliária ou corretor de imóveis, justamente para não cometer erros que podem ser bastante dispendiosos.
No caso de um imóvel alugado, os cuidados são ainda maiores. Isso porque é necessário cumprir uma série de obrigações e recomendações da Lei do Inquilinato e, além disso, ter transparência nas negociações.
Afinal de contas, o inquilino pode ter interesse na compra do imóvel também e, por esse motivo, é fundamental garantir o direito de preferência aos locatários.
Ao mesmo tempo, o locador, enquanto proprietário do imóvel, também tem uma série de direitos sobre o bem. Ou seja, ele pode requisitar o despejo e o pedido de devolução do imóvel, ao perceber certas situações conflituosas.
No entanto, é fundamental respeitar todos os pressupostos descritos em contrato.
O artigo de hoje buscou dar uma visão mais geral de como é vender um imóvel alugado. Porém, caso você tenha dúvidas, procure um corretor de imóveis e um advogado para ter orientações ainda mais aprofundadas sobre o assunto.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
