Entender o Cap Rate é fundamental para qualquer pessoa que pretenda investir no mercado imobiliário. Inclusive, investir em imóveis demanda conhecimentos sobre o setor, e dentre esses conhecimentos é importante entender como essa métrica funciona.
Se você comprar um imóvel para um projeto de loja de roupa, o Cap Rate te ajudará a avaliar o quanto é possível lucrar com o investimento, entendendo o valor que será alugado e uma série de outros fatores que devem ser levados em conta.
Abreviação de Capitalization Rate, ou Taxa de Capitalização, esse indicador é utilizado para avaliar a capacidade potencial de geração de renda de um imóvel.
O cálculo, em uma definição simples, é o valor do aluguel anual dividido pelo valor de mercado do imóvel, ou seu preço para venda.
Exemplificando, digamos que um investidor possui quinhentos mil reais e quer aplicar em um imóvel. Ele consegue alugar esse mesmo imóvel por mil reais ao mês. Ao longo de um ano, o investidor terá recebido doze mil reais, o que dá 2,4% de percentual de lucro.
É preciso levar em conta tudo o que pode ser necessário para a utilização do imóvel, incluindo documentação como laudo de SPDA e outros.
Cabe então ao investidor definir se esse valor vale a pena ou não para aplicar o dinheiro. Essa conta é simples, pois não abrange uma série de fatores como:
- Inflação;
- Inadimplência;
- Tipo de imóvel;
- Destino de utilização.
Por isso, é importante fazer uma análise completa antes de optar por comprar um imóvel como forma de investimento financeiro. Avaliar os riscos é tão importante quanto identificar seu lucro na negociação.
Saiba como identificar o Cap Rate
Para conseguir ter uma visão mais ampla sobre o retorno que o investimento pode te trazer, é preciso identificar uma série de fatores.
Isso porque a margem de retorno pode variar muito dependendo do tipo de imóvel que você quer investir, sua localização e, até mesmo, o estado do mercado imobiliário no momento do investimento.
Se o imóvel passou por uma reforma predial recentemente, pode ter seu valor modificado. É importante lembrar deste tipo de evento na hora de efetuar uma compra.
Uma boa ideia para identificar o quanto de retorno um imóvel pode te trazer é descobrir o quanto outros imóveis da região estão cobrando de aluguel.
Assim, você pode fazer simulações e entender a média de Cap Rate de uma região, compreendendo se vale a pena investir ali. Dessa forma, você acaba conseguindo uma visão mais clara do mercado, comparando seus dados com os retornos promovidos por ali.
Taxas de aluguel costumam ser reajustadas anualmente de acordo com a inflação, seguindo as métricas IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado) ou o IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo).
Por isso, investir em imóveis costuma ser uma boa opção. Um investimento utilizaria o valor da inflação junto ao Cap Rate, gerando uma porcentagem de retorno com lucro real.
Esse tipo de cálculo pode ser usado, inclusive, para simular rendimentos anuais de outras formas de investimento, como poupanças, CDB e títulos públicos. Dessa forma, você saberá qual a melhor forma de investir neste momento.
Uma construtora de galpões pode ter opções interessantes de investimento para quem tem interesse em espaços empresariais de aluguel.
Existem alguns riscos que devem ser levados em conta quando você calcular o Cap Rate. Eles podem acabar impedindo você de conseguir recuperar o valor que pretendia com o investimento.
Conheça os riscos que afetam o Cap Rate
O primeiro dos riscos e o mais comum é o risco de vacância. Isso porque, ao comprar um imóvel, não há garantias de que ele será alugado.
Um imóvel parado não gera nenhum resultado para o investidor, mas seus impostos, taxas e manutenções continuam sendo necessários.
Outro risco imediato é o de regularização. Isso porque ao comprar um imóvel, você pode deixar passar alguma vistoria ou análise, e isso pode deixar o local irregular junto aos órgãos regulamentadores.
Se o imóvel possuir elementos diferenciados, como um deck de piscina, é preciso identificar se todos os regulamentos estão sendo realizados com segurança.
Isso vale para prefeituras, corpo de bombeiros, meio ambiente, entre diversas outras funções que precisam dar o aval para a utilização de um local.
Em casos de imóveis comerciais, ainda há a necessidade de conseguir os alvarás e documentos de funcionamento, caso contrário o locatário pode não conseguir utilizar o imóvel e acabar desistindo do contrato, gerando novamente o primeiro risco.
Ademais, outro risco de investir em um imóvel é o da inadimplência. Algumas pessoas são mal intencionadas e podem planejar isso desde o momento da contratação, mas a verdade é que ninguém está isento de passar por alguma dificuldade financeira.
Muitas vezes, a inadimplência surge não por vontade do locatário, mas por uma série de fatores externos como o mercado de trabalho, a situação política do país ou até mesmo problemas de saúde.
Pensando nisso, é importante estar preparado para não receber em algum momento o retorno de investimento feito pela compra de um imóvel, ou imaginar outra solução para aproveitar o Cap Rate sem correr tantos riscos.
Uma das melhores formas de investir no mercado imobiliário sem correr tantos riscos é aplicando seu dinheiro em um fundo imobiliário.
Esse tipo de investimento é constituído com o intuito de adquirir ativos imobiliários com o objetivo de gerar retorno para todos os participantes.
Existem diversas opções, desde imóveis residenciais até galpões e shopping centers. Nestes casos, o Cap Rate surge com a função de identificar a viabilidade de um investimento desse tipo no que diz respeito ao retorno para os investidores.
Uma estrutura de galpão pode ser ideal para um retorno maior, uma vez que lidará diretamente com empresas.
Quanto mais alto for o Cap Rate de um empreendimento, melhor será o retorno que os investidores receberão.
Detalhes sobre os fundos imobiliários
Pessoas que tem um valor a investir e querem ser beneficiadas por um alto Cap Rate, mas sem prender seu dinheiro em um imóvel, podem recorrer a esse tipo de investimento.
O fundo imobiliário cria um grupo de investidores que aplica seu dinheiro em diversos empreendimentos, conseguindo retorno pela exploração da locação, arrendamento e venda desses imóveis.
Você não precisa se preocupar com a plotagem de projetos se optar por esse formato de investimento.
Investir em um fundo imobiliário pode ser uma excelente opção para você conseguir resultados expressivos sem correr os riscos que citamos anteriormente.
1. Gestão
Um investidor em um fundo imobiliário pode contar com os serviços de um gestor que saberá como e onde aplicar o dinheiro.
Assim, é possível ter a tranquilidade de um profissional que avaliará a melhor forma de utilizar os imóveis na cartela de investimento, procurando novos inquilinos e reciclando os ativos da empresa.
2. Simplicidade
Você pode investir do conforto de seu lar, usando aplicativos de Home Broker oferecidos pelos gestores de sua conta. Assim, é possível avaliar o andamento de seu investimento e verificar os resultados sem precisar se preocupar em fazer vistorias e análises do imóvel.
Além disso, você não precisa se preocupar com documentações e certidões legais de funcionamento de um imóvel, deixando isso a cargo da empresa responsável pelo serviço de investimento.
3. Risco
Um fundo de investimentos costuma aplicar seu dinheiro em grandes empreendimentos, tendo uma diversidade muito maior de inquilinos e minimizando qualquer chance de riscos que modifiquem o Cap Rate dos imóveis, alcançando um melhor resultado financeiro.
Além disso, por ter uma variedade maior de investimentos, os responsáveis conseguirão utilizar os imóveis que possuem para compensar qualquer falha temporária que outros locais podem apresentar, gerando mais estabilidade de lucro.
4. Vantagem fiscal
Comprar um imóvel e receber aluguel proveniente dele acarreta no pagamento de imposto de renda pessoa física (IRPF), o que acaba diminuindo seu lucro no investimento.
No caso de fundos, muitos deles oferecem isenção de pagamento para aqueles que fazem parte, aumentando dessa forma sua oportunidade de lucrar com o mercado imobiliário.
5. Liquidez
Os fundos de investimento conseguem garantir uma liquidez muito mais assertiva que no caso de possuir um imóvel.
Isso porque, ao comprar um local próprio para investir, você não tem garantia de que ele será vendido rapidamente, podendo dificultar o retorno do investimento e impedindo que você recupere seu dinheiro.
Já no caso de fundos imobiliários, a tendência é negociar as cotas em bolsas de valores, garantindo um retorno rápido e sem burocracia de recuperar seu investimento, sem o risco de não vender o ativo.
Alguns elementos podem fazer a diferença na hora de vender um imóvel, como sistemas de automação residencial. Mas ainda assim não será um retorno tão rápido quanto no caso de fundos de investimento.
No fim, o que vale é o quanto você está disposto a investir e de que forma acredita ser mais adequado. Utilizar o Cap Rate como ferramenta de estudo para encontrar o melhor formato de ação pode ser uma excelente forma de calcular riscos e tomar a decisão correta.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
