Há décadas é muito comum ouvir falar em consórcio de veículos automotivos. Contudo, no Brasil não era comum ouvir falar em consórcio imobiliário, mas isso tem mudado bastante nos últimos anos.
Não é segredo para ninguém a dificuldade que muitas pessoas encontram na hora de lidar com os juros de um financiamento comum. Quando isso se traduz nos juros de um imóvel, que pode chegar a cerca de três décadas de dívidas, a situação se agrava ainda mais.
Além disso, nem sempre o financiamento permite que a pessoa customize os pagamentos, de modo que os imprevistos podem comprometer consideravelmente uma compra que tem o potencial de se estender por tantos anos.
O consórcio, por sua vez, oferece várias possibilidades contra esses tipos de desafios, de modo a ajudar as pessoas que não conseguem entrar em um financiamento tradicional com o banco.
Mais ainda, ele também tem se disseminado como uma forma de trazer facilidades e novas possibilidades para os próprios corretores imobiliários, que são os profissionais que fazem o intermédio entre os clientes e as empresas de consórcio.
Embora seja considerado menos burocrático e mais acessível, o consórcio imobiliário também tem várias regras de participação e modelos de contratação. O profissional que insere os interessados neste meio é o corretor.
Sendo assim, se você quer ficar por dentro do que há de mais importante nos vários aspectos dessa modalidade de negócio, siga conosco até o final da leitura.
O macromercado das imobiliárias e construções
Como vimos, o consórcio imobiliário se popularizou como um modo mais acessível e democrático de tornar o sonho da casa própria uma realidade.
Para compreender melhor como ele funciona, podemos compará-lo a outros segmentos do mercado como lojas de casa e construção que oferecem soluções que vão desde venda de blocos como meio fio de concreto pré moldado, até locação de maquinário pesado.
Neste caso, trata-se de dois nichos de mercado que têm crescido em proporção direta, já que um depende do outro: é no crescimento da oferta de imóveis residenciais ou mesmo comerciais que está a base do aumento na demanda e vice-versa.
Também assim, se o acesso a esses novos imóveis não fosse facilitado de algum modo, muitas pessoas acabariam não recorrendo à compra deles, fazendo a produção diminuir pouco a pouco.
Por isso mesmo, a loja que trabalha com aluguel de rompedor de concreto, que é um maquinário indispensável para a rotina da engenharia e da construção civil, tem sua relação com o mercado imobiliário e com as modalidades de venda de imóveis.
Em todos os casos, quanto maior a burocracia e menor o espaço para trabalhar a produção e o crescimento na oferta de serviços e bens de consumo, pior se torna o cenário das negociações e da venda tanto por consórcio quanto por financiamento.
Com as facilitações que o consórcio traz, ele se torna um elemento mais favorável dentro desse sistema de produção, compra e venda.
O aspecto legal, fiscal e cartorário dos consórcios
O financiamento de uma casa é uma modalidade de negócio conhecida por algumas características mais desafiadoras, tais como:
- Necessidade de pagar uma entrada;
- Aprovação burocrática de crédito;
- Dificuldade para antecipar parcela;
- Juros elevados e constantes.
Certamente o consórcio traz algumas ou mesmo várias facilidades para quem está habituado ao formato mais burocrático.
Contudo, ele também pede atenção na hora de assinar o contrato, bem como a busca por uma empresa de confiança.
Quem já trabalhou com emissão de laudos do Ministério do Trabalho e Emprego (como o famoso laudo nr 13, ou o 18), que lidam com questões delicadas de segurança, sabe que as exigências fiscais e cartorárias são indispensáveis.
Deste modo, tanto o comprador quanto o corretor precisam compreender que os aspectos técnicos da relação entre as partes de um consórcio são importantes. Além disso, eles visam defender o interesse de todos.
Por exemplo, pouca gente sabe mas o próprio BACEN (Banco Central) fiscaliza as empresas que propõem abrir um consórcio, assim como fiscalizam os bancos. O propósito disso é credenciar apenas aquelas que ofereçam um serviço sustentável.
No mesmo exemplo dado acima, se uma empresa precisa de laudo de periculosidade para eletricista em determinados trabalhos, isso não é uma simples burocracia no sentido negativo do termo, mas uma segurança e um dever.
Por isso, uma dica fundamental para compradores e corretores é que procurem saber se a empresa (ou administradora de consórcios) com a qual estão se relacionando, já está devidamente certificada pelo Banco Central.
Os papéis e as oportunidades para os corretores
O consórcio imobiliário tem muito a ver com o perfil de cada comprador e investidor. Se a pessoa tem uma postura mais independente e busca um serviço mais customizável, ela tende a recorrer ao consórcio em detrimento do financiamento tradicional.
Por isso, o corretor precisa conhecer a fundo as tendências de mercado, mas também os seus clientes.
Tal como uma empresa de construção civil, que às vezes indica uma reforma de um edifício antigo à uma demolição industrial; o corretor também precisa conhecer cada caso e tratá-los diferentemente.
Além dos pontos citados acima, as vantagens mais relevantes são:
- As parcelas mensais são mais baixas;
- Não há cobrança de juros, apenas de taxas;
- Antecipação de parcelas a qualquer momento;
- Maior aprovação de crédito.
O consórcio de casas funciona como os demais consórcios. Ou seja, trata-se de um grupo de pessoas que somam seus esforços em parcelas pagas mensalmente, por intermédio de uma administradora, para atingir o objetivo central.
Por meio da arrecadação feita todos os meses, os imóveis vão sendo comprados e a administradora fica incumbida de contemplar os sorteados. Por haver esse contato mais próximo com os participantes, o corretor pode se engajar mais.
A pessoa contemplada recebe sua “carta de crédito” e, com ela, realiza a aquisição de um imóvel. É verdade que cabe à administradora realizar alguns trâmites, porém o corretor que quiser se envolver no processo poderá sair beneficiado também.
Até porque, o valor do imóvel que será comprado quando o participante for contemplado, não precisa ser idêntico ao da carta de crédito.
Com isso, a administradora pode precisar do corretor para negociar a própria carteira dele e o networking feito no mercado.
Esse tipo de transação é impensável no caso da relação com grandes bancos que realizam financiamentos tradicionais de imóveis.
Menos burocracia e muito mais liberdade
Uma das maiores vantagens que um corretor pode encontrar ao se especializar em negociações por meio de consórcio imobiliário é a possibilidade de atender clientes que tiveram o acesso a financiamentos negado.
Certamente, trata-se de uma situação bastante desconfortável e desmotivadora, já que a casa própria é um bem de consumo indispensável.
Por isso mesmo, a diferença entre o amparo que a administradora e um corretor de consórcio dão é bem diferente de serviços comuns como a pintura de uma casa, ou o jateamento em vidro temperado.
Trata-se do sonho de muitas pessoas e, como dito, algo que é indispensável. Por isso que, em muitos casos, o que se vê entre a administradora e o corretor é uma parceria bem maior do que em outras modalidades de negociação.
O foco do consórcio é garantir que todos sejam bons pagadores e que todo mês haja sorteados/contemplados recebendo o que foi acordado.
Para isso, ele tem um fundo de segurança que já conta com uma margem de inadimplência, já que imprevistos acontecem.
Você já ouviu falar em banco de carga para geradores? Trata-se de um sistema secundário de energia, cuja função é manter as máquinas funcionando quando há queda de energia.
Essa é a função da administradora do consórcio: quando algum participante deixa de cumprir com suas obrigações, por qualquer razão que seja, o consórcio arca com a responsabilidade.
No meio desses trâmites, o papel do corretor é fundamental. Muitas vezes, é ele quem traz os participantes de uma rodada de consórcio, enquanto grande parte do mercado se volta para imobiliárias e formatos antigos.
Ainda assim, o corretor permanece independente. É como na diferença entre construtoras (que assumem responsabilidades legais frente ao CREA) e empreiteiras que prestam serviços pontuais como bater laje, escada pré moldada reta e afins.
Também assim, os corretores são mais autônomos e não prestam contas ao BACEN, afinal, esse é o papel da administradora.
Ao mesmo tempo, como são fundamentais para uma sessão de consórcio, suas comissões são mais altas e imediatas do que em imobiliárias comuns.
Com isso, vemos que o consórcio imobiliário representa um mercado em ascensão, com possibilidades abertas imperdíveis às partes envolvidas e, sobretudo, aos corretores.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
