Quando se fala em mercado imobiliário e a possibilidade de se conseguir bons retornos com ele, logo vem à cabeça a compra de um segundo imóvel para aluguel. Mas esse ramo é repleto de outros caminhos — que não seguem essa mesma linha —, igualmente ou mais rentáveis quanto e, ao contrário do que possa parecer, mais simples de serem traçados.
Os investimentos no setor de imóveis são o melhor deles: assertivos na rentabilidade e com riscos balanceados, existem algumas aplicações relacionadas ao mercado, ideais para empreendedores iniciantes ou experientes, e que trazem bons resultados.
Podem ser aliados ao famoso aluguel, pois ainda é uma prática comum no país, mas também podem facilmente substituir essa renda extra com segurança e boa lucratividade. Para quem ainda não conhece os investimentos imobiliários, pode parecer assustador, mas não é preciso preocupação: são indicados para diversos tipos de perfis e encaixam-se em diferentes objetivos.
Por isso, antes de descobrir quais tipos de aplicações imobiliárias são ideais, é preciso entender qual é seu perfil de investidor — conservador, moderado ou agressivo — e definir bem as suas metas, bem como prazos, possibilidade de aportes mensais e outros detalhes de um planejamento financeiro bem organizado.
Mas, antes de tudo, o que são os investimentos imobiliários?
Por definição, as aplicações imobiliárias são alternativas a quem deseja investir em imóveis sem precisar adquirir um por conta própria. Existem diversas formas de conseguir retorno nesse ramo: seja por concessão de crédito a instituições financeiras, ou mesmo adquirindo imóveis em conjunto, como é o caso de alguns fundos imobiliários.
Cada uma das aplicações se adequa em uma situação em específico, pois são opções distintas entre si. No total, são três tipos de investimentos no setor imobiliário: indicados para quem prefere renda fixa ou variável, com níveis variados de risco e, por consequência, maior ou menor rentabilidade.
Letras de Crédito Imobiliário (LCI) e Certificados Recebíveis Imobiliários (CRI)
Ambas aplicações de renda fixa, as LCI e os CRI são créditos cedidos a instituições para financiamento do mercado imobiliário. Ou seja, é como se o investidor emprestasse seu dinheiro com a promessa de devolução com juros — que caracteriza a rentabilidade desse tipo de aplicação.
A principal diferença entre esses investimentos é a instituição intermediária: enquanto as letras de crédito são emitidas por instituições financeiras particulares ou bancos, os certificados recebíveis são emitidos por companhias securitizadoras imobiliárias. O pagamento também é feito de maneira distinta: para LCI, a remuneração é feita ao
vencimento do título; para CRI, é feita mensal, semestral ou anualmente.
Outra característica das LCI é que são indexadas ao Certificado de Depósito Interbancário, ou CDI, que, por sua vez, é atrelado à taxa básica de juros, a Selic. Dependendo da situação político-econômica, é possível maximizar a rentabilidade em relação ao CRI, principalmente pela isenção de Imposto de Renda.
Por fim, vale ressaltar que as letras de crédito são cobertas pelo FGC (Fundo Garantidor de Crédito) em caso de falência da instituição financeira. O FGC devolve o valor da aplicação em até R$250 mil por CPF e por instituição. Essa cobertura, no entanto, não é válida para o CRI.
Fundos de investimento imobiliário (FII)
Assim como qualquer outro tipo de fundos, sua principal característica é a união de investidores, formando um condomínio. Nele, os cotistas — como esses investidores ficam conhecidos — unem as parcelas do patrimônio pessoal para que, na totalidade, a quantidade aplicada seja maior.
Um gestor é responsável pela administração desse fundo, assim como pela definição da estratégia de investimento. Esse apoio profissional, apesar de exigir o pagamento de taxas — descontadas da rentabilidade da aplicação —, transmite maior segurança, principalmente para investidores iniciantes.
Existe duas formas de aplicar em FIIs: como fundos de tijolo, em que o condomínio possui o imóvel físico, ou fundos de papel, em que a carteira é composta por aplicações do setor, como as LCI e CRI.
No primeiro caso, o mais comum é a aquisição de imóveis comerciais, sempre bem localizados e com grande fluxo de pessoas. Assim, é possível obter maior rentabilidade por meio de locação! A principal diferença entre os fundos de tijolo e os aluguéis convencionais é a união de patrimônio, aumentando o potencial do imóvel, e a gestão especializada.
Outra forma de retorno nesse tipo de aplicação é a valorização do imóvel em si para venda. Mas trata-se de casos mais raros, pois é mais difícil obter uma supervalorização para aumentar ainda mais a rentabilidade e, por isso, pode não ser a primeira opção para fundos de tijolo.
No segundo caso, os gestores adquirem cotas de outros FIIs ou aplicam em investimentos imobiliários na composição da carteira de ativos do condomínio — as letras de crédito ou os certificados recebíveis já citados anteriormente.
Os fundos de investimento imobiliário possuem, de maneira geral, o risco de inadimplência já presente no mundo dos aluguéis, o risco de vacância (quando os imóveis ficam desocupados por muito tempo) e, por fim, não são cobertos pelo FGC.
