Na hora de comprar um imóvel, uma opção que pode ser muito vantajosa e que ajuda a diminuir os custos é participação em um leilão, desde que você conheça os detalhes e saiba como funciona esse modelo de negociação.
Afinal, para realizar o sonho da casa própria de forma segura e fazer um bom negócio, é preciso saber avaliar vantagens e desvantagens, e se atentar a alguns detalhes.
Pensando nisso, desenvolvemos esse artigo para auxiliá-lo, explicando como os leilões de imóveis funcionam, como você pode participar desse tipo de evento e quais são suas vantagens.
Se você quer aprender mais sobre o assunto e fazer uma excelente aquisição, pegue seu caderno de anotacoes personalizado para fazer os registros necessários e acompanhe a leitura!
O que é um leilão de imóveis?
Um leilão é uma modalidade de compra muito comum para a comercialização de itens de colecionador, como objetos pessoais de personalidades famosas e peças de arte.
Nesse caso, o item colocado à venda é um imóvel, e os compradores reunidos no evento, fazem lances em dinheiro para disputar sua posse.
Geralmente, eles são colocados à venda quando o proprietário está enfrentando dificuldades financeiras, muito comum em períodos de crise econômica.
Podem ocorrer em casos de inadimplência de empréstimos bancários ou por outras negociações em que se coloque este patrimônio como garantia.
Outra situação é no caso de falências ou processos judiciais contra empresas. Dependendo da modalidade e enquadramento tributário, em alguns casos, os bens dos sócios podem ser requeridos para quitação das obrigações legais.
Assim, a instituição financeira toma o bem e o vende em um leilão. O processo é um pouco diferente da compra e venda direta feita com uma empresa de assessoria engenharia condominio, imobiliárias ou incorporadoras, sendo negociado em uma disputa coletiva.
O responsável pelo processo é o leiloeiro, que é uma profissão regulamentada por lei, e o evento pode ser presencial ou online.
É ele quem recebe, analisa os lances e identifica quem foi o participante que ofereceu a maior quantia, ou seja, quem arrematou o imóvel e que será seu mais novo proprietário.
Quem pode participar?
Qualquer pessoa física ou jurídica que ver um anúncio de leilão de imóvel em um banner com foto pode participar, desde que seja maior de idade e esteja em pleno gozo de suas liberdades civis e faculdades mentais.
Segundo o Código de Processo Civil (CPC), as exceções que são vetadas, ou seja, não podem participar de um leilão são pessoas que atuam como:
- Membros do Ministério Público;
- Membros da Defensoria Pública;
- Juízes;
- Tutores;
- Curadores;
- Testamenteiros
- Administradores;
- Liquidantes.
Ademais, o credor original da dívida pode participar e utilizar sua parte de crédito na dívida para ser abatido no lance final, tendo que pagar a diferença, caso o valor do imóvel seja maior.
A respeito dos lances
Antes do leilão, o imóvel é avaliado por um especialista, que pode ser um oficial de justiça ou perito, que vai definir o valor conforme suas características.
A localização, área construída, estado de conservação, diferenciais estruturais, como uma iluminacao a led industrial ou áreas de lazer, além dos valores praticados no mercado, são alguns dos principais fatores considerados.
O mais comum é que esse seja o valor inicial definido para o início dos lances e ele não é divulgado antes do leilão, embora possa ser especulado com profissionais capacitados, como corretores de imóveis certificados.
No caso de um imóvel não receber nenhum lance em um primeiro leilão, é aberto um novo processo em que o valor inicial é de cerca de 40% a 60% do preço de avaliação.
Sobre a visitação ao imóvel
Uma dúvida frequente é se os imóveis de leilão podem ser visitados, afinal, quem está a procura de um imóvel tem o hábito de visitá-los.
Isso é muito proveitoso para avaliação pessoal do comprador, que pode conferir detalhes como o estado do assoalho de madeira, a divisão dos cômodos, a posição solar, entre outros detalhes que definem se o imóvel corresponde aos seus interesses e necessidades.
Entretanto, quando se trata de um imóvel em leilão, as visitas são autorizadas apenas se o mesmo estiver desocupado.
Quando há moradores, ou em alguns casos específicos, não é possível fazer a visita. Desse modo, aconselhamos entrar em contato com o leiloeiro caso haja dúvidas, para conferir as condições para visitação.
Por dentro dos tipos de leilões
Existem dois principais tipos de leilão de imóveis, sendo o judicial e o extrajudicial. Eles apresentam algumas diferenças muito importantes:
Leilão judicial
É consequência de uma ação que já está em fase de execução na justiça. No que diz respeito à segurança do novo comprador, essa modalidade é mais indicada, uma vez que o juiz já tirou o imóvel do proprietário legalmente.
Se não houver morador no imóvel arrematado com caixa dagua 500 litros, tudo é bem simples, mas se houver, este recebe um prazo para desocupação.
Caso haja qualquer outro problema, a própria justiça se encarrega do cumprimento da ordem judicial.
Leilão extrajudicial
Realizado pelas instituições financeiras e bancos ou até mesmo por pessoas físicas, quando o imóvel foi dado como garantia de um contrato não cumprido.
Nesse caso, o comprador pode ter que aguardar até a regularização da situação do imóvel, principalmente no caso de estar ocupado, visto que, nesse caso, não existe mandato de posse.
Segundo a lei, o morador tem um prazo de 60 dias para deixar o imóvel, mas caso não o faça, o novo proprietário precisa mover uma ação judicial reivindicatória.
Como ocorre a divulgação dos editais
Os leilões de imóveis são divulgados em editais públicos, podendo ser realizados por diversas empresas privadas, desde que especializadas nessa modalidade.
Nesse caso, costuma ter-se um investimento mais alto em publicidade para sua divulgação, podendo haver até mesmo um marketing sobre os diferenciais do imóvel, como a presença de manta liquida impermeabilizante viapol e vedacit em todos os cômodos.
O processo também pode ser conduzido pela justiça estadual ou federal, havendo também um leiloeiro responsável especializado.
Atualmente, costumam ocorrer de forma unificada, havendo o leilão de diversos bens no mesmo evento.
Os editais costumam ser divulgados em jornais, nas páginas oficiais dos Tribunais de Justiça e nos sites de leilões, onde é possível acompanhar datas, locais e todas as informações do processo.
Você ainda pode se inscrever nos sites de leilões e aguardar até ser avisado, geralmente por e-mail, sobre a oportunidade para adquirir um lote ou um imóvel construído.
Vantagens de adquirir um imóvel em leilão
Uma vez que você está ciente das particularidades que comentamos sobre a visitação e questões relacionadas à desocupação e apropriação do imóvel, chegou o momento de conhecer algumas vantagens em fazer esse tipo de aquisição por leilão:
1 – Oportunidades únicas
Para começar, é possível encontrar oportunidades únicas, visto que, no geral, os imóveis leiloados estão relacionados a problemas financeiros.
Além disso, em caso de falta de lances, você pode adquirir um imóvel de alto padrão, com sanca de gesso invertida e acabamento fino por até um preço de 40% do valor de avaliação.
Esse é um momento muito propício para esse tipo de negócio, pois há grande oferta disponível.
Na última década, houve um grande boom imobiliário, com altos investimentos por parte das construtoras e incorporadoras, seguido por diversas outras crises, então existe uma boa disponibilidade de imóveis novos, com pouco ou até nenhum uso.
2 – Controle de dinheiro
Como mencionado, a economia em relação ao valor de avaliação de um imóvel pode chegar a 60%, e em casos extremos, em até 70%.
A maior parte dos participantes do leilão estão ali porque sabem da existência de grandes oportunidades a preços bem razoáveis, podendo ficar até abaixo de empreendimentos na planta.
3 – Economia de tempo
Um leilão pode ser um ótimo atalho para aqueles que sonham com a primeira residência ou mesmo para os investidores do mercado imobiliário.
Muitas vezes, o tempo de construção até a entrega de um empreendimento pode ser um obstáculo, além de outros possíveis contratempos. Nos leilões os imóveis já estão prontos, mas mantém o preço competitivo.
Considerações finais
Aprender a investir seu dinheiro, tomando boas decisões de acordo com o seu planejamento pessoal, é a única forma de fazer seu dinheiro “trabalhar para você”.
Adquirir um imóvel em um leilão pode trazer diversas vantagens. A que mais se destaca certamente é a oportunidade em relação aos preços.
Entre os detalhes que devem ser avaliados na hora de comprar um imóvel por leilão, podemos elencar a condição do imóvel, o estado da documentação, se há algum ônus pendente, além da localização da construção.
Mas atenção principalmente no caso de leilões extrajudiciais, em que podem ocorrer pequenos problemas burocráticos.
Por isso, aconselhamos a escolha de uma empresa especializada, com credibilidade para você poder realizar a tão sonhada aquisição, de forma mais segura e tranquila possível.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
