O momento de renovação de aluguel é sempre delicado, junto com ele é comum que surja a necessidade de reajustar o valor cobrado.
Para que isso ocorra da melhor forma, é importante que locador e locatário conheçam seus direitos e interajam com clareza e objetividade para não gerar conflitos.
Afinal, sempre quando o assunto é relacionado com valores monetários requer mais cuidado para que ninguém saia no prejuízo.
Segundo a legislação vigente no Brasil, o reajuste de aluguel pode ser feito em dois casos, no aniversário do contrato, para contratos com mais de um ano de duração e na renovação do acordo de locação.
A alteração no valor é em grande parte uma escolha do proprietário do imóvel, mas acordos podem ser feitos com o locatário para que seja mantido o valor atual adiando o aumento para um momento futuro.
Com o passar do tempo a inflação e outros índices econômicos acabam por reduzir a rentabilidade dos aluguéis.
Por isso, o dispositivo de reajuste foi regulado para manter o valor cobrado de acordo com a realidade econômica.
Para usufruir do seu direito sem maiores dores de cabeça o locador deve seguir as normas estabelecidas em lei para o reajuste e informar o inquilino com o máximo de antecedência possível.
Para que assim haja acordo entre as partes e o locatário possa se programar levando em conta o custo extra.
Como fazer o reajuste do aluguel?
O reajuste não pode ser feito de forma indiscriminada, além da regulação do período a ser feito o aumento, os valores também devem ser calculados com base em fatores sociais e econômicos que afetam o país. Esses fatores são aferidos com índices econômicos.
Esses índices econômicos que vão balizar os reajustes são definidos no contrato. Em geral, o mais escolhido é o IGP-M, Índice Geral de Preços de Mercado, também conhecido como a inflação do aluguel.
A decisão do índice é feita durante a assinatura do contrato, apesar dessa questão poder ser discutida, a palavra final é sempre do proprietário, isso para residências de qualquer porte e também para prédios comerciais.
O IGP-M é a condensação de alguns outros índices gerais que dão a proporção no aumento do custo de vida e de consumo ao longo do tempo, sendo eles:
- O IPC-M, Índice preços ao consumidor;
- O INCC-M, Índice Nacional de Custo de Construção;
- O IPCA, Índice de Preços para o Consumidor Amplo;
- Índices como variação cambial e salário mínimo não são considerados.
Portanto, o reajuste pode ser alterado ou até não acontecer em caso de reformas no imóvel, por exemplo, caso o locatário tenha instalado uma cadeira elevador de escada, aumentando a acessibilidade do imóvel, o valor investido pode ser abatido do reajuste.
Sendo dessa forma, para que essa redução seja possível é necessário que haja um acordo estabelecido sobre o tema no contrato.
Essa possibilidade não se aplica no caso de intervenções mais superficiais na estrutura da casa. Por exemplo, as telas protetoras contra insetos podem ser removidas e utilizadas em outros imóveis, por isso não devem entrar na conta.
É mais comum que essa condição de redução do aumento aconteça durante a renovação e não nos reajustes anuais. É nesse momento que se faz um levantamento de despesas que ocorreram ao longo da vigência do contrato para a manutenção da residência.
O cálculo de reajuste regulado pela lei do inquilinato (Lei 8.245/91) no Brasil é feito da seguinte forma. A multiplicação do valor atual pelo índice escolhido, por exemplo o IGP-M, acumulado no último período de doze meses.
Contando com o apoio de uma imobiliária para gerir a locação, ela se torna responsável por calcular o reajuste e notificar o proprietário do imóvel, que por sua vez decide se vai ou não estabelecer o aumento.
Esse processo deve ser feito com antecedência para que o locatário possa lidar com o aumento com tranquilidade e evitar atrasos na renovação.
A antecedência deve ser ainda maior quando se trata de imóveis usados para fins comerciais.
Uma vez que uma empresa de impressão de cartão de visita na hora, por exemplo, não podem ficar vulneráveis à fins de contrato ou realizar uma mudança repentina por conta da estrutura empregada no imóvel.
Por que avisar o locatário?
A locação de imóveis se torna cada vez mais presente por conta da redução da atividade econômica que ocorreu nos últimos anos. Especialistas da área dizem que o aluguel é a forma de continuar fazendo seu imóvel render dinheiro.
O proprietário pode delegar à uma imobiliária de confiança a busca por um locatário, a gestão dos pagamentos mensais e as tratativas para reajustes.
Com a renovação, o locatário ganha um pouco mais de poder de negociação, já que muitas vezes o imóvel pode ficar ocioso por um tempo e também necessitar de reformas e fotos editoriais para que possa ser alugado novamente.
De forma geral, esse processo pode ser mais custoso do que abrir mão do reajuste.
Nos dois momentos em que são permitidos reajustes, no aniversário do contrato ou em renovações. Esses momentos são delicados e exigem que o profissional consiga conciliar locador e locatário e que as duas partes se informem sobre seus direitos e deveres.
Durante a renovação de contrato é normal que o locador visite o imóvel para checar as condições e o desgaste do imóvel, essa situação pode interferir na necessidade de reajuste ou não.
Lembrando que isso tem muito mais a ver com condições estruturais como a condição de uma divisória com porta de correr.
Se esse direito vale para as reformas positivas, o desgaste da estrutura do imóvel também pode gerar reajustes, uma vez que a danificação de uma viga de ferro armado pode gerar custos futuros para o locador.
O anúncio do reajuste deve ser feito primeiramente por uma questão de respeito e transparência, assim o locatário não terá surpresas durante a renovação.
Portanto, é preciso levar em conta questões como a estabilidade financeira para que o locatário possa honrar o compromisso assinado e o locador continue vendo vantagem em manter seu imóvel ocupado.
Quando o locatário fez reformas o imóvel como a pintura de galpão, o mesmo pode levantar os valores do investimento feito e propor um abatimento desse custo. Para que esse processo corra bem, organização e transparência são essenciais.
Esse aviso pode ser feito até antes da assinatura do contrato, se o locador não pretende ceder nenhum reajuste, o inquilino já pode ser alertado de que o aumento chegará anualmente.
Sendo dessa forma, com o índice de atualização já estabelecido, o cálculo pode ser feito com antecedência.
Pode haver lembretes sobre o reajuste dois meses e depois trinta dias antes dele ser validado. Nesse momento o índice utilizado está mais próximo e pode ser calculado e notificado o valor estimado do aumento.
A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) também diz sobre a revisão de contratos, essa renegociação de condições pode ser feita a cada três anos e essa informação também deve ser relembrada pelo agente imobiliário quando estiver chegando.
Quais são os cuidados que devem ser tomados ao ajustar o aluguel?
Desde a procura do imóvel ou o anúncio do locador, ambas as partes devem tomar certos cuidados. Esses são fundamentais para que nada saia do controle durante o prazo do contrato.
Sendo assim, o aluguel não é um serviço rápido como a limpeza de sofá, mas um compromisso duradouro entre inquilino e locador.
A melhor forma de não correr risco de ser passado para trás é buscar a assessoria de imobiliárias devidamente registradas. Lá os profissionais podem orientar e ajudar ambas as partes a tomar decisões embasadas.
Todos os acordos feitos devem ser documentados em contrato, essa será a garantia para que os compromissos sejam cumpridos e os direitos respeitados.
O locatário deve estar alerta aos custos extras como impostos e condomínio, esses fatores devem ser colocados em pauta ao se discutir o valor final do contrato. As condições de pagamento também devem ser acordadas durante a formulação do acordo.
A documentação é a melhor forma de provar que um compromisso foi honrado, então é importante reservar uma pasta para organizar contratos, comprovantes e memorandos que podem ser exigidos futuramente.
Considerações finais
Portanto, quando se trata de reajustes é preciso garantir que ele será feito de forma justa e cobrir todas as necessidades e leis que os regem.
Vale lembrar que essa é uma coisa normal para as pessoas que optam por moradias de aluguel, por esses ajustes podem ser feitos periodicamente.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
