A lei estabelece que a venda de um imóvel que pertence a um condomínio é obtida quando todos os condôminos concordam com esta transação.
Isto porque cada proprietário tem a uma referida parte, por ser uma área comum, pertencente a todos e isto afeta no direito de propriedade.
Em caso de não haver concordância, os que desejam a venda precisam procurar a justiça, dando início ao processo da extinção de condomínio em propriedade e venda do imóvel em questão.
Dissolução de um condomínio significa que quando não há resolução entre os condôminos referente à administração do mesmo e isto pode afetar a venda de um imóvel, a única saída é que ele seja vendido, dividindo a fração ideal para cada proprietário.
Quando não ocorrer acordo da extinção do modo consensual que é quando todos aceitam a decisão, ele deve ser efetuado, forçosamente, pela via judicial, ocorrendo uma divisão ou alienação, independentemente do valor da cota a que cada um tem direito.
Não havendo acordo entre eles para extinção consensual do condomínio, o fim do relacionamento pode se dar, de modo forçado, pela via judicial.
Isto por meio de uma ação de divisão ou uma ação de alienação proposta por qualquer um dos condôminos, independentemente do valor representativo da sua cota parte no bem.
A extinção ou dissolução de condomínio ocorre quando os proprietários de um bem decidem realizar o desmembramento no intuito de venda.
O móvel pode ter mais de um proprietário, quando isto acontece ocorre o condomínio de proprietários.
Documentos necessários para extinção de condomínio:
- Memorial descritivo dos imóvel;
- Plantas dos imóvel;
- ART ou RRT do responsável técnico, quitada;
- CCIR quitado;
- Certidão Negativa de ITR;
- Negativas de Débitos dos Tributos Federais e Dívida Ativa;
- Negativas de Débitos Trabalhistas.
Para que fique mais claro, a ART é Anotação de Responsabilidade Técnica, e o RRT significa Registro de Responsabilidade Técnica.
Ambos são documentos assinados por profissionais registrados no devido conselho para assumirem a responsabilidade de um projeto de edificação ou reforma de um imóvel.
Em casos do imóvel ser localizado da zona rural é necessário a apresentação do CCIR que é documento expedido pelo INCRA, com a finalidade de comprovar o Cadastramento do Imóvel Rural, e o ITR que é o Imposto Territorial Rural.
Vale lembrar que existe uma diferença entre condomínio de edifício, que é um espaço dividido entre pessoas que compartilham áreas comuns e condomínio edilício, aquele que é composto por unidades autônomas, onde áreas comuns estão em regime de copropriedade.
Ele consiste no comum, aquele que é referente à propriedade coletiva, tendo vários proprietários.
Neste caso pode ocorrer a situação do bem ser indivisível e ser compartilhado entre diversas pessoas pelas seguintes razões:
- Herança;
- Divórcio;
- Dissolução de sociedade empresarial;
- Doação;
- Para quitar dívidas;
- Compra do imóvel por mais de uma pessoa.
Quando isto ocorre, várias pessoas possuem o direito de propriedade total do bem, e a participação é chamada de “parte ideal”, e ela serve para fins de documentação do percentual de cada um neste patrimônio.
Porém, as pessoas podem discordar entre si com relação a gestão desta propriedade comum porque parte quer vender e parte prefere alugar, por exemplo.
Quando esta situação de desavença ou discórdia ocorre, com relação à prevalência entre os condôminos, pode ocorrer o termo de relação entre as partes envolvidas através da Ação de Extinção de Condomínio.
Contas referentes a um condomínio
Para a manutenção e bom funcionamento das áreas em comum todas as contas estão incluídas na taxa condominial, sendo composta por:
- Manutenção de elevadores (se tiver);
- Pintura;
- Instalações;
- Compra de produtos de limpeza;
- Manutenção de piscinas e jardins.
- Prestação de serviços;
- Luz;
- Água;
- IPTU;
- Salário dos funcionários;
- Fundo de reserva para emergências e reformas.
O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano que é uma taxa mensal que tem por objetivo originar recursos financeiros para a administração pública, como também calcular o valor do imóvel no mercado.
Dicas para ação judicial de inadimplentes
Despesas condominiais que não são quitadas são passíveis de levar o proprietário à justiça, para que seja feito um acordo de pagamento dos débitos, para não prejudicar a venda do imóvel, portanto:
- Entenda a Lei para cobrar o atraso;
- Notifique o atraso no pagamento;
- Converse com o morador para tentar ajudar;
- Acione o condômino judicialmente;
- Saiba o que pode e o que não pode na inadimplência.
Mesmo que a situação seja complicada, o síndico não pode negar de realizar a cobrança, e caso faça isto, pode ser responsabilizado por omissão.
Tudo precisa correr em bons termos e soluções pertinentes, para não prejudicar ou impedir a venda do imóvel dentro de um condomínio.
A limpeza de sofá de couro bege é realizada por empresas prestadoras de serviço neste segmento.
Quando qualquer tipo de limpeza é solicitada pelo condomínio, não necessariamente um sofá, o pagamento deste serviço é realizado por meio da taxa condominial e é dividida entre todos os moradores do local.
Antes da realização deste serviço é necessário que seja convocada uma reunião para que todos aprovem o pedido.
Quando se trata de empresa zeladoria, também é uma prestação de serviço com o intuito de evitar transtornos na manutenção predial de condomínios comerciais e residenciais.
O responsável é o zelador e neste caso, é preciso realizar uma assembleia por parte do síndico, para a devida concordância.
Existem dois tipos de assembleia: a ordinária que é obrigatória, onde o síndico presta contas dos acontecimentos e despesas, e a Extraordinária, realizada pontualmente, caso ocorra uma necessidade ou desejo extra.
O zelador tem como função organizar escalas de trabalho dos funcionários, distribuir as tarefas, como a limpeza na colocação de cimento para garagem, orientar e supervisionar.
Garantir uma conduta assídua, pontual e responsável dos funcionários, verificando as necessidades de trabalho.
Escolher os colaboradores é tarefa difícil porque requer muita confiança e a certeza no cumprimento dos deveres estipulados.
A contratação pode ser realizada por meio de uma agência de empregos conceituada, com realização de entrevistas pessoais.
Os colaboradores que atuarem na limpeza de cadeiras estofadas que pertencem ao patrimônio do condomínio precisam ser capacitados para o serviço.
O síndico, responsável pela administração do local, pode decidir sozinho na contratação de um advogado como representante jurídico, em ações judiciais ou extrajudiciais, mas ele não tem autonomia para participar da venda de um imóvel dentro do condomínio.
Desta forma, o condômino que não tomar conhecimento da venda, poderá ter para ela a parte que foi vendida para um estranho.
Desde que ele deposite o valor desta parte no prazo requerido de cento e oitenta dias. Se o bem for indivisível é dado o direito de preferência ao condômino.
Regras básicas de um condomínio
As regras condominiais devem ser anunciadas em detalhes a todos, sendo algumas delas:
- Horário para utilização de áreas comuns;
- Horário de silêncio;
- Limite de convidados nas áreas comuns;
- Reserva e regras para funcionamento do salão de festas;
- Recolhimento do lixo.
No caso da presença de uma empresa de programa de empoderamento para mulheres, o número de convidados e participantes deve seguir a regra condominial, para o bom uso e reserva do salão de festas.
A dívida mais comum entre os condôminos é o IPTU, porém, débitos como taxas de coleta de lixo e multas por alguma infração às leis municipais podem impedir a venda do imóvel. Isso acontece porque a propriedade fica em situação irregular.
Quando é realizada uma venda e mais de um condômino estiver interessado, a preferência é dada para aquele que tiver feito mais benfeitorias no imóvel e caso elas não existam, a preferência é por quem tiver a maior fração.
Dentre os documentos obrigatórios que um condomínio deve ter, assim como qualquer outro tipo de empresa, segundo a legislação brasileira, é a implementação do laudo de PPRA e PCMSO.
Ambos são laudos que garantem a proteção dos funcionários contra os riscos das doenças do trabalho e contra os riscos ambientais.
O PPRA é um Programa de Prevenção de Riscos Ambientais, que visa a integridade e a saúde dos funcionários, contra acidentes químicos, biológicos e ergonômicos.
O PCMSO é um Programa de Controle Médico de Saúde Ocupacional, que visa a manutenção da saúde dos trabalhadores, realizado por meio de exames e análises de período em período.
Um colaborador que faz gerenciamento de frota agrícola está sujeito a sofrer um acidente a qualquer momento.
A empresa que estiver com o PPRA legalizado e em ordem não sofrerá nenhuma multa por parte do Ministério do Trabalho, durante uma fiscalização.
Considerações finais
Portanto, vender um imovel ligado a um condomínio não é uma tarefa simples, no entanto, também não é um grande problema.
Visto que essa atividade já é respaldada por leis e também conta com empresas ligadas à administração de condomínios que costumam ter profissionais especializados e podem intermediar a negociação a contratação.
Portanto, por elas possuírem o poder de negociação, para que o leitor saiba, também podem coordenar a instalação do balcão refrigerado de 1 metro.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
