Quer investir no mercado imobiliário? Entenda o processo e conheça as opções de investimento disponíveis.
Sem dúvidas, o primeiro passo para quem deseja investir no setor de imóveis é conhecer os tipos de fundos imobiliários (FIIs). Os FIIs foram criados para quem pretende investir no mercado imobiliário e fazer o dinheiro trabalhar para si sem muito envolvimento ou esforço — e também sem precisar adquirir uma propriedade.
Esse tipo de investimento vem crescendo no país. De acordo com dados da Bolsa de Valores Oficial do Brasil (B3), em 2017, havia somente cerca de 120 mil investidores em FIIs no Brasil. Já no segundo semestre de 2020, o número de investidores passou a totalizar mais de 1 milhão de cotas, mostrando um salto considerável.
Essa expansão quase espantosa se explica, em partes, pela diminuição da taxa Selic, que impõe que os investidores sejam mais arrojados, em busca de retornos mais atrativos.
O que é um fundo imobiliário?
Os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) são investimentos de longo prazo formados por investidores que aplicam seus recursos financeiros no mercado de imóveis.
Normalmente, esses investimentos são aplicados em empreendimentos imobiliários ou na compra de ativos, com o intuito de ganhar dinheiro com uma provável valorização futura, ou tornar o imóvel lucrativo através da locação.
Sendo assim, os ganhos conseguidos com esse arrendamento ou aluguel são fracionados de forma proporcional entre os investidores, conforme o número de cotas de cada um.
Os fundos de investimentos são negociados na bolsa de valores e têm sido objetivos tanto de pessoas físicas quanto jurídicas, que podem comprar quantas cotas desejar do fundo escolhido.
Um gestor administra todo o montante investido e suas obrigações incluem encontrar investimentos com as melhores condições de mercado, aspirando assegurar o melhor retorno possível.
Principais tipos de fundos imobiliários
Há uma grande variedade de fundos de investimentos imobiliários no mercado. Veja, a seguir, os principais deles:
Fundos de renda
Os fundos de renda são vistos como formas de FIIs que possuem um menor risco, pois se tratam daqueles em que os gestores constroem ou compram imóveis para arrendar. Normalmente, empresas de médio e grande porte são o foco, como:
- Imóveis de alto padrão (lajes corporativas);
- Shoppings;
- Galpões industriais;
- Agências bancárias;
- Flats, hotéis e hospitais;
- Universidades e escolas.
A renda líquida dos aluguéis é distribuída entre os cotistas, podendo ser fixa ou vinculada à receita do locatário.
Devido ao alto investimento, para passar mais segurança, os contratos geralmente são longos. E, para impedir que os imóveis fiquem vazios, mantendo o fluxo de renda, é muito importante investir em fundos com diferentes segmentos de locatários.
Fundos de compra e venda
Diferentemente dos fundos de renda, os fundos de compra e venda possuem um risco maior, uma vez que envolvem diversas transações. O intuito é comprar imóveis quando os preços estão em baixa, porém com indícios de valorização futura para revendê-los por preços maiores e, consequentemente, lucrar com a venda.
Entretanto, para isso, é necessário ter um amplo conhecimento do mercado e também dos fatores que têm influência direta nos preços, como o local do imóvel, os arredores e o comportamento da economia.
Fundos de desenvolvimento
Os fundos de desenvolvimento seguem a linha de riscos elevados, porém também têm potencial de ganhos mais altos. A ideia consiste em adquirir terrenos para futuras construções e alugá-los ou vendê-los posteriormente. São bem parecidos com as empresas de construção civil.
Os riscos envolvidos podem acontecer no embargo nas construções ou do próprio gerenciamento da obra, problemas com licenças ambientais, atrasos na entrega ou imprevistos com o orçamento.
Os gestores precisam ser firmes com custos, prazos e todas as etapas do projeto de construção.
Fundos de recebíveis imobiliários
Esse tipo de investimento, também conhecido como fundos de papel, é o único da lista que possui uma característica maior de renda fixa do que propriamente de FIIs. É uma excelente opção para investidores com perfis conservador a moderado, que têm um poder de investimento alto.
Além de ser isento de imposto de renda, seu representante principal vem por meio dos certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Ele faculta ao investidor a permissão de receber o valor investido, para custear operações do mercado imobiliário, com juros no vencimento do título.
Os fundos de tijolos estão entre os mais procurados. Eles representam os imóveis que já estão finalizados, ou seja, efetivamente prontos. O nome “tijolo”, inclusive, faz referência a isso.
Esse modelo de aplicação tem o intuito de comprar as propriedades para arrendar (alugar), considerando o poder de valorização do imóvel no decorrer dos anos.
