Se você está pensando em investir em um imóvel, já considerou a possibilidade de comprar em um leilão? Ao contrário do que se pensa popularmente, o leilão pode ser uma ótima e simples alternativa
Muitos mitos atrapalham a opção por leilões para realizar aquisições tanto para um imóvel para morar quanto para adquirir uma propriedade para investir. É comum que as pessoas imaginem que os imóveis estão mal conservados ou cheios de dívidas.
Isso, porém, não corresponde à realidade e, mesmo que você precise realizar reformas de casas após a compra, existem ótimas opções à disposição para fazer um bom negócio.
Neste artigo, traremos algumas dicas para facilitar sua escolha e oferecer mais informações sobre leilões. Acompanhe!
Como um leilão funciona
Antes de mais nada, é importante separar um leilão judicial de um leilão extrajudicial, porque são imóveis com origens completamente diferentes e que poderão estar em condições diversas devido a isso.
Um leilão judicial é realizado quando, por dívidas ou falta de consenso entre diversos donos sobre o destino da propriedade, entre outros motivos, um imóvel é encaminhado para uma venda em razão de uma decisão judicial.
É importante esclarecer que as dívidas dos imóveis serão abatidas do valor pago.
Isso significa que, na maioria dos casos, o novo dono não será responsável por um imóvel cheio de problemas ou de dívidas. Se houver, por exemplo, questões com licenciamento ambiental cetesb, o pagamento será responsabilidade dos proprietários anteriores.
Já o leilão extrajudicial poderá ter motivos muito menos sérios, quando apenas há vontade de se desfazer de forma rápida do bem e se procura uma leiloeira para que a transação seja feita de forma mais célere ao que se tinha à disposição.
Entretanto, essa modalidade também abarca dívidas com instituições como bancos e afins, nas quais os imóveis foram utilizados como garantia.
O que se imagina são imóveis em mau estado de conservação, cobertos de dívidas e brigas familiares, mas, na realidade, são propriedades que simplesmente precisam de uma resolução mais rápida e vantajosa para todos.
Na prática, podem ser imóveis até novos que não foram totalmente quitados, com preços mais baixos que outros da mesma qualidade no mercado e flexibilidade quanto ao pagamento.
É possível até mesmo encontrar imóveis com acabamento de qualidade, como recém-pintados e com corrimão em ferro.
Outra ideia comum que se tem é que o pagamento obrigatoriamente será à vista, mas isso não é uma regra geral. Embora seja uma exigência quando é feito o leilão judicial, nas versões extrajudiciais existe a possibilidade de pagamentos facilitados.
Breve passo a passo
Na prática, um leilão significa oferecer lance por uma determinada propriedade e aguardar alguns dias para saber se a proposta foi aceita ou coberta por um lance maior. Na prática, além de saber como funciona um leilão, você deve:
- Verificar a documentação do imóvel leiloado;
- Agendar uma visita a este imóvel;
- Analisar se o investimento é vantajoso;
- Definir o valor dos lances.
Quando se trata do leilão judicial, esse processo é mais acelerado. A propriedade é oferecida ao público e é estipulado um valor mínimo para o lance.
Já quando o leilão ocorre de forma presencial, há agendamento de uma data e hora em que os interessados deverão estar presentes para realizar a aquisição.
Se o leilão é virtual, o mecanismo é realizar o lance, aguardar para que outros lances sejam computados e que seja recebida a resposta se a oferta foi aprovada. Com isso, tem-se a compra definida.
Em média, todo o mecanismo realizado de forma judicial dura mais ou menos 30 dias para que a venda seja efetivada, o que pode ser especialmente vantajoso para aqueles que têm pressa na aquisição de um imóvel.
Portanto, se há pressa para conquistar um imóvel para tirar do papel seu projeto de hotelaria, a opção judicial pode ser a perfeita para poder obter uma propriedade rapidamente e com valores mais baixos.
Os lances poderão ser “mínimos” ou “livres”, isto é, o lance mínimo é apenas um pouco maior que o lance anterior e o livre é feito com base em qualquer valor acima do valor mínimo, não necessariamente acompanhando o lance anterior.
No leilão extrajudicial, o comum é que se faça um lance pela plataforma digital da leiloeira e, após algum tempo, se recebe um retorno sobre o aceite do lance. No entanto, o processo tende a demorar mais, podendo levar até um ano.
Pode-se afirmar que é mais demorado para quem tem pressa, entretanto, as vantagens financeiras de realizar a aquisição por essa via são ainda maiores do que se o imóvel fosse adquirido na planta e fosse necessário aguardar a construção.
Para se realizar o investimento em imóveis, o leilão quase sempre é a melhor opção, pois os valores poderão ser de 30 a 60% mais baixos que no mercado.
Isso oferece a oportunidade de adquirir, por exemplo, uma mansão com deck de piscina por valor bem abaixo.
O final do leilão será em “arremate” ou “adjudicação”. O primeiro diz respeito ao repasse da propriedade do devedor ao arrematador, na opção de leilão judicial, e a adjudicação acontecerá no caso de leilão extrajudicial.
Cuidados necessários com o arremate de imóveis
Quando se fala em um leilão judicial, deve-se tomar uma série de cuidados para garantir a segurança de quem realiza a aquisição. Antes de mais nada, a primeira providência é verificar atentamente as informações previstas no edital.
Esse documento deverá conter todas as informações necessárias para a aquisição, como valor mínimo estipulado, dados da propriedade, despesas presentes, estado de conservação e possibilidade de visitação.
Se a ideia de aquisição prevê a utilização para uma loja, por exemplo, deve-se verificar todos os detalhes antes de dar início ao processo e já buscar um projeto de loja de roupa. Cautela é o que separa bons compradores de pessoas que não se preparam para um leilão.
Deverá, ainda, constar o motivo do leilão, detalhando quais dívidas estão presentes na situação do imóvel. Com todas essas informações, vale a pena consultar um corretor ou até mesmo um advogado de direito imobiliário para verificar outras informações.
Com o corretor, se for possível pelo edital, deve-se buscar visitar o imóvel e conferir o real estado da propriedade, bem como se está vazia. Um dos problemas que podem encarecer o negócio é caso seja necessário fazer valer a posse de forma judicial após o arremate.
Quando isso acontece, já há a carta de arremate que deve acelerar o processo, no entanto, sempre pode ser uma questão a mais a ser resolvida.
Mesmo que a intenção seja a demolição de casa, se for necessário realizar uma ação judicial para se conseguir a posse do imóvel, isso poderá trazer mais custos para um negócio que deveria ser financeiramente vantajoso.
Por via das dúvidas, o ideal é sempre buscar imóveis que estejam desocupados, para que haja mais garantia. Outra questão é também verificar quais são outras despesas inerentes à compra, como certidões de cartório, entre outros documentos.
Quando se trata do leilão extrajudicial, essas verificações precisam ser feitas com maior diligência ainda, uma vez que não se trata de uma propriedade já judicializada, que pode ter mais despesas que se saiba no momento da compra.
Vantagens de adquirir imóveis em leilão
A principal e inegável vantagem é o valor bem abaixo do que pode ser encontrado no mercado em propriedades, até mesmo novas ou com pouca necessidade de reforma, que mesmo incluindo no valor, ainda valha a pena.
Outro ponto positivo é a rapidez da aquisição, que geralmente poderá ser burocrática e demorada quando realizada pelas vias normais do mercado imobiliário.
Na prática do leilão judicial, a situação poderá ser resolvida em 30 dias, o que é muito atraente para quem tem certa pressa.
Já se você pretende investir, a ideia é das mais valiosas porque com a diferença que acontece ao pagar bem mais baixo pelo imóvel, é possível reformar e buscar a locação, o que dará enormes ganhos para o investidor.
Para garantir toda a segurança, deve-se procurar uma leiloeira de confiança e, com isso, a burocracia é muito reduzida e há menos necessidade de espera e documentação do que se fosse buscar um financiamento, por exemplo.
Além disso, como muitas pessoas não conseguem seguir arcando com o financiamento de um lugar na planta, é possível conseguir imóveis seminovos e até mesmo, já aptos para receberem móveis como montar uma sala planejada apartamento.
Uma questão a ser considerada também é que há uma transparência maior quando o imóvel foi obtido pela via judicial ou, até mesmo, extrajudicial, pois há todo um levantamento da situação completa da propriedade.
Isso torna o leilão mais justo, pois dificilmente haverá complicações maiores que as já descritas e esperadas quando da realização do leilão.
Com isso, o sonho da casa própria fica ainda mais próximo e realizar a aquisição pode ser mais simples e barata do que você imagina.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
