Quem tem interesse pelo segmento de casa e construção civil, já deve saber que esse é um dos segmentos que mais crescem no Brasil, mesmo em épocas de crise. Daí o crescimento na busca por artigos sobre o que considerar ao construir um imóvel.
De fato, segundo um levantamento da própria PAIC, que é a Pesquisa Anual da Indústria da Construção Civil, no último período, esse setor cresceu mais de 4%. Falando assim, pode parecer pouco, mas em termos absolutos, é algo bem expressivo.
Tanto que em termos práticos, isso já representaria mais de R$ 500 bilhões em termos de investimento, o que também ajuda a configurar um dos ramos mais importantes do Brasil, perante o próprio PIB (Produto Interno Bruto) da nação.
Lembrando que, nesse nível de abrangência, o setor inclui não apenas as frentes principais de construtoras e empreiteiras, mas também as transversais, como uma loja de bairro que vende telha policarbonato, que já faz parte desses números.
Afinal, esse tipo de relatório se concentra sempre nos setores primários, que fazem a extração de matéria-prima direto da natureza, depois transformando em insumos para os setores secundários, que por sua vez vendem e distribuem para o comércio.
Daí que o setor terciário, de vendas e serviços, faça parte do levantamento da PAIC, que geralmente também é endossado pelo IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística), o que reforça nosso conhecimento sobre esse setor, que é algo fundamental.
Inclusive, para podermos tratar com mais propriedade do tema deste artigo, que é sobre o que exatamente calcular ao construir um novo imóvel, desde a parte mais imediata no sentido de matéria-prima até a questão legal, documental e cartorária.
Realmente, há um universo de coisas para serem levadas em conta, desde o reconhecimento de uma firma para determinada escritura, até a eventual necessidade de precisar parar tudo para alugar andaime, como para fazer acabamentos e retoques finais.
Lembrando que as questões envolvidas são tão complexas que obviamente é preciso contar com empresas e especialistas em várias frentes ao mesmo tempo. Por exemplo, um engenheiro anteriormente à obra e uma empresa para a empreitada.
Depois vem toda a questão legal que dificilmente alguém conseguiria resolver sozinho, até porque a legislação e as normas que regulamentam os processos típicos da engenharia e construção civil variam bastante de local para local.
Sendo que há encargos e deveres que são de cunho municipal, como o impacto de uma demolição e terraplanagem em determinado terreno. Outros são de cunho estadual ou mesmo federal, como questões ecológicas e afins.
Diante de tudo isto, se o seu interesse é compreender melhor todos os cálculos envolvidos nos esforços de construção de um novo imóvel, junto abrangendo as implicações mais imediatas e mais remotas, então basta seguir adiante na leitura.
Como fica a parte burocrática?
Já vimos que é preciso contar com engenheiros que sejam experientes, e que é preciso prestar contas a instâncias como a Prefeitura, o Estado e até o Governo Federal, dependendo do caso.
Pouca gente costuma levar em conta, mas as questões burocráticas dependem em grande medida do andamento do próprio projeto, daí que faça sentido falar em engenheiro e cartório ao mesmo tempo, pois o trabalho é conjunto.
No fundo, se você quiser saber quanto vai gastar com a documentação, só será possível depois de ter toda a estruturação do projeto e do cronograma da obra.
Assim como um grande condomínio, que antes de definir as questões mais burocráticas precisa definir se as torres vão ter elevador de carga pequeno ou apenas elevador social.
Isso quer dizer que as exigências legais não são baseadas apenas em questões abstratas, mas justamente em fatores e decisões práticas, pertinentes ao resultado final que se espera para a obra.
Com isso, podemos remeter aos documentos principais que costumam ser envolvidos nesse projeto, que são os seguintes:
- A matrícula do imóvel;
- O alvará de construção;
- Anotação de Responsabilidade Técnica;
- O registro de imóvel;
- O Certificado de Conclusão (Habite-se);
- O cadastro do imóvel.
Realmente, é algo bastante burocrático, que pode tomar um bom tempo e que precisa ser incluído nos cálculos ao construir um imóvel novo, a começar pela matrícula, que é o documento que regulariza o terreno da construção, algo que é fundamental.
O alvará geralmente é liberado pela prefeitura, caso não tenha nenhuma implicação federal como as questões ecológicas envolvidas. A análise e eventual aprovação vêm por parte do mesmo órgão que for responsável por ele, seja qual for.
A anotação também pode ser chamada ART, abreviação desse documento que faz uma ponte entre o plano de construção e o empreendimento que será realizado.
O registro precisa ser feito no cartório, idealmente com o Habite-se em mãos. Lembrando que o segundo documento é liberado pela prefeitura após visitação e fiscalização de rotina, até para comprovar que todas as normas foram assistidas devidamente.
Ali, cada detalhe será averiguado, seja a altura de determinado muro ou do pé direito em relação à estrutura, seja um forro de pvc madeirado em relação à finalidade da construção, que se for comercial poderia ter exigências quanto a isso.
Por fim, vem o cadastro do imóvel na prefeitura. É verdade que a uma altura dessas já foi preciso passar na prefeitura muitas vezes, para resolver muitos problemas e atender muitas exigências, mas esta é a última e uma das mais importantes.
Inclusive, somente por meio do cadastro, é possível tornar o imóvel 100% legalizado, de modo que este gasto precisa ser calculado e merece toda a atenção no processo.
A estrutura e as fundações básicas
É claro que, além da questão burocrática, ainda vem o grosso dos gastos que qualquer um terá ao falar sobre cálculos da construção de um imóvel novo, como ao falar sobre a própria estruturação e a fundação da obra.
Quanto à estrutura dita inicial, o que se tem é um cenário de preparativos, como arrumação do canteiro da obra, aplicação de tapumes para isolar o terreno já regularizado burocraticamente e até mobilização de equipes.
Mas alguns esforços um pouco mais abrangentes e de engenharia propriamente dita já são iniciados também, como a instalação de quadro de energia, inclusive para alimentar o barracão de obras das equipes igualmente mobilizadas.
Afinal, se essa equipe quiser usar um disco abrasivo de desbaste, por exemplo, certamente precisará de energia segura para isso.
Já a fundação lida com trabalhos mais pesados, como eventuais movimentações de terra que tenham de ser extraídas do local, construção de muros de arrimo se houver desnível e inclinação no terreno, escavações e instalações de colunas e pilares.
Em termos de cálculo e custo, essas duas etapas costumam representar algo entre 10 e 15% do valor total da obra. Ou seja, se a pessoa vai gastar R$ 500 mil ao todo, a estruturação e fundação poderiam chegar a R$ 75 mil.
Parte elétrica, hidráulica e fechamento
O fechamento, também chamado de fase de coberturas, é algo essencial que vem logo após as colunas, pilares e fundações básicas. Trata-se justamente de erguer as paredes e telhados, tudo isso ao construir algo.
Na prática, a variação verificada aqui passa pelas famosas estruturas de alvenaria (geralmente compostas de tijolos, cimentos e areia), sejam paredes internas ou muros externos.
Após isso, já faz parte desse estágio instalar portões, portas e janelas, bem como adaptações que algumas dessas tenham que sofrer, como um corte de chapa ou algo assim para que haja o devido alinhamento.
O fechamento e as coberturas costumam representar cerca de 20 ou 25% do valor total de uma obra. Aí então é que vêm as instalações elétricas e hidráulicas, que são igualmente importantes, por razões inquestionáveis.
No caso das instalações elétricas, temos uma variedade a ser calculada que inclui desde quadro de força, tomadas, conduítes e interruptores, até cabos de telefonia e de rede.
A parte hidráulica passa por caixas d’água, tubos tradicionais e PVC e, claro, louças da cozinha, dos banheiros e da lavandaria. O valor dessas duas frente deve ficar por volta de 20% do valor total da obra.
Acabamentos e retoques finais ao construir
Pouca gente costuma levar isso em conta, mas os acabamentos podem chegar a 40%, de modo que é fundamental calculá-los da maneira certa e na hora ideal, sob o risco de acabar deixando a obra incompleta nas últimas fases, algo comum de ocorrer.
Aqui, podemos ir desde a instalação de um forro de gesso na sala de estar até a instalação de um pmoc ar condicionado split nos quartos.
Em termos de retoques, geralmente fala-se em pintura nas paredes, verniz em metais ou madeiras e esforços similares.
Mas isso também pode incluir reparos na parte hidráulica ou elétrica, como a descoberta de que uma tomada não está onde deveria. Ou que deveria haver uma torneira a mais em determinado cômodo.
Conclusão
O setor de casa e construção é um dos que mais crescem no Brasil, já que ele remete ao sonho de muitas pessoas, que é o de ter um imóvel novo.
No entanto, para que esse sonho não se transforme em pesadelo, é preciso colocar tudo na ponta do lápis e saber quais cálculos fazer antes, durante e depois da construção. Com as dicas que demos acima, fica mais fácil e seguro seguir nessa linha.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
