A compra de um imóvel é um marco na vida de alguém, o sinal que aponta para o início de um novo ciclo. Seja de caráter residencial ou comercial, quando a vontade sai do papel e ganha corpo nas negociações, o comprador se depara com documentos, como a escritura.
É um retorno ao papel, etapa final das muitas fases de vistoria, incluindo a análise da planta, visitas ao imóvel construído, pesquisas sobre a região, o preço, os termos do contrato e o planejamento de reformas, caso necessárias.
Há quem pense que o contrato de compra e venda de um imóvel seja a documentação suficiente para considerar-se proprietário do bem.
Nele se registra a casa ou apartamento comprado, a modalidade de pagamento e a data de posse.
No entanto, a formulação do contrato não garante a conclusão da negociação.
Órgãos públicos municipais também devem ser informados sobre o novo imóvel ou morador, informação indispensável para o cálculo de impostos e outras obrigações civis.
O contrato de compra e venda é uma espécie de notificação ao mercado privado sobre a transferência de um item. A escritura é uma notificação pública.
Os dados registrados em ambas as certidões são quase os mesmos.
O conjunto de certificados, autorizações e títulos variam de acordo com a região escolhida e o tipo de imóvel reclamado, sendo uma construcao comercial notória em termos de documentos e declarações exigidas.
Entre as especificações disponibilizadas no contrato e na escritura está a área do imóvel, incluindo área privativa e externa, como estacionamentos.
Sancionada por escritórios públicos, a escritura é também um modo de assegurar o estado legal do produto.
Criar uma escritura para um imóvel é um passo importante para regulamentar sua existência.
A Administração Pública demanda o informe de qualquer movimentação relacionada a algum terreno, estando contidos os atos de construção, demolição e transferência.
Regulamentação de imóveis
A função da escritura vai além de um simples acréscimo à questão burocrática envolvendo uma operação de compra e venda.
Além de garantir segurança jurídica, estas exigências permitem que novos proprietários encontrem informações sobre o estado da residência.
Isto posto, os imóveis antigos pertenceram a muitos proprietários anteriores ao atual comprador.
Estas pessoas realizaram mudanças em diferentes níveis e regiões da propriedade, com o tempo, essas modificações podem torná-la irreconhecível.
Para evitar reformas que causem irregularidades e distúrbios às vias públicas como invasão de passeios, desmatamento de território protegido, obra fora dos requisitos mínimos de segurança, pondo em risco vidas e outras propriedades, exigem-se tais documentos.
Por meio destas informações retidas em bancos de dados de órgãos municipais e autarquias, é possível diagnosticar a situação jurídica do imóvel que está interessado em comprar. Sendo assim necessária a entrega de documento para atualização de cadastro.
Uma das primeiras formas de irregularidade é a incongruência entre terreno ou imóvel registrado e o estado real do imóvel correspondente.
Nesta categoria inserem-se bens registrados como terrenos sem a atualização oficial para região de área construída.
Todas as reformas de terrenos registrados como domínio de determinado município devem ser oficializadas em cartórios da região, permitindo que os órgãos públicos possam recalcular tributos recolhidos e construir projetos de planejamento urbano mais precisos.
Pequenos aspectos que alteram a dimensão privativa de uma edificação como o acréscimo de uma cozinha gourmet com churrasqueira, podem alterar a situação cadastral diante da Prefeitura.
O cliente que aspira ser o novo proprietário de uma propriedade de caráter residencial ou comercial pode retirar uma certidão em cartório que informe a quantidade de averbações, ou seja, atualizações cadastrais foram feitas no registro original.
Heranças
Um grande motivo para a situação irregular de muitos imóveis tem por raiz uma disputa por herança.
A depender de quantas partes estão envolvidas na questão judiciária ou do bem requestado, este estado inconclusivo pode durar anos.
No momento de validar o contrato de compra e venda por meio da realização de uma nova escritura, é importante assegurar-se que o imóvel negociado não foi reclamado por herdeiros de um falecido proprietário.
Processos que se referem à disputa por bens de indivíduo falecido apresentam um alto risco de cair no limbo do armario arquivo para escritorio de instituições judiciárias, cabendo uma infinidade de recursos que atrasam o desfecho do pleito.
Assim como a escritura, esses dados são revelados em cartório. Imóveis que fazem parte de inventários disputados judicialmente têm seu registro legal suspenso, não sendo possível que um comprador realize a passagem para seu nome sem o auxílio de um advogado.
Dívidas
Questões envolvendo dívidas de condomínio, impostos, financiamentos, contas de água e eletricidade e outras taxas não quitadas podem acarretar não apenas a impossibilidade de registro como a perda de um imóvel recém-comprado.
O novo proprietário deve atentar para o fato de que um novo imóvel simboliza novas obrigações tributárias e de pagamento de serviços privados.
Adquirir uma dívida alta por desatenção à busca de informações acarreta um grave problema.
O momento em que o novo proprietário confirma sua compra de forma irreversível por meio da escritura, questões de dívidas, reparos por assessoria tecnica eletrica passam a pertencer ao comprador que passa a ser responsável por saná-las.
Para verificar a presença de dívidas ligadas à propriedade, o futuro comprador pode emitir certidões negativas junto às companhias de água e energia elétrica, instituição administradora do condomínio correspondente e Prefeitura.
Leilões
Outra ocorrência que pode impossibilitar a emissão da escritura de um imóvel é a vinculação deste bem a um leilão organizado pelo governo ou organização privada.
Os leilões deste tipo acontecem quando há condenação judicial por não pagamento de dívidas e outros descumprimentos de obrigações legais que renderam uma condenação em processo civil. A pena para estes delitos pode configurar a penhora do imóvel.
A penhora de imóveis acontece também em casos de falecimento do antigo proprietário sem que haja herdeiros correspondentes.
Nos casos de leilões por razões supracitadas, estes são organizados por instituições municipais e federais ligadas ao patrimônio.
As informações sobre leilões são publicadas em sites de notícias e portais da instituição prestadora do serviço, por onde é possível verificar, com o uso de um computador completo, se o imóvel está à venda será leiloado.
Dívidas de empréstimos e financiamentos, onde as cláusulas do contrato envolvem a penhora da casa e outros bens do contratante, a instituição pública ou privada que forneceu o parcelamento pode abrir um leilão em caso de inadimplência.
Emissão da escritura
Tais exemplos demonstram a importância da escritura na finalização de uma operação de compra e venda de imóveis.
O documento concede às partes a segurança necessária e os meios de verificação da saúde de um imóvel através de seu cadastro na Prefeitura.
As escrituras públicas podem conter o tipo de pagamento escolhido pelo comprador, estando disponíveis as opções de compra à vista e parcelamentos que mantém a propriedade em mãos do vendedor ou dispõe ao comprador antes da última parcela.
A escritura é emitida em um tabelionato de notas da cidade onde o imóvel está localizado e foi adquirido.
O documento deverá conter as informações pessoais dos compradores e o registro será efetuado com a confirmação de dados dos vendedores, sendo necessário:
- Registro de identidade de cliente e vendedor;
- Número do RG e CPF de cliente e vendedor;
- Certidão de casamento de cliente e vendedor;
- Comprovante de endereço de cliente e vendedor.
Os documentos pessoais de cônjuges de ambas as partes, em forma original e cópia, devem ser disponibilizados no momento de apresentação em cartório.
A papel de parede instalado da fabricação da nova escritura exige a apresentação dos seguintes documentos: certidão de registro do imóvel e certidão de registro na Prefeitura.
Estes dados permitem verificar se o imóvel está em condições de ser comprado ou vendido.
Outros certificados que rastreiam a existência de processos envolvendo o bem negociado são disponibilizados pelo próprio tabelionato ou por meio de sites na internet.
A Prefeitura demanda o pagamento de um “imposto por transferência de bens”, simbolizado pela sigla ITBI e quitado no momento da confecção da escritura. Seu pagamento é realizado por uma guia gerada automaticamente.
Em casos de financiamentos realizados por intermédio de corretoras e imobiliárias, também responsáveis pelas reformas e aplicação de Placa de gesso para forro, a emissão da escritura é feita pela empresa.
O valor exigido em cartório pode ser diferente dependendo da faixa de preços estipulada pelos municípios.
O documento deve ser emitido e analisado pelo tabelião, contendo todas as assinaturas requisitadas no processo.
Após a análise e aval do tabelião, a escritura é considerada um documento de validade legal, finalizada assim a operação de venda.
Registro
O cartório de Registro de Imóveis é responsável pela abertura e atualização de cadastros que se referem aos imóveis residenciais e comerciais.
Uma vez concluída a transferência da propriedade para outro nome, é imprescindível dar baixa na alteração.
A escritura deve ser levada ao endereço regional do órgão, onde a escritura pode ser analisada e as modificações incorporadas ao histórico do registro.
A partir de então, a situação é regularizada e o novo proprietário poderá tomar posse.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
