Privacidade e segurança são algumas das muitas razões para a preferência por condomínios fechados, a modalidade de residência que reúne unidades habitacionais em um espaço de acesso restrito. Toda essa estrutura é gerenciada por um síndico.
Um condomínio fechado pode conter pavimentação particular, serviços de coleta de lixo e entrega de encomendas, academia e outras comodidades exclusivas, administradas de acordo com as leis condominiais.
A grande diferença entre esses e outros espaços está na maior liberdade de intervenção, se comparada com vias públicas, regidas por leis municipais e estaduais. Isso permite que os serviços sejam melhorados, como um asfaltamento de melhor qualidade.
Outro benefício dos condomínios é a entrada restrita, permitida apenas para moradores, suas visitas e familiares. O resultado imediato desta política é maior segurança e tranquilidade para as residências, reduzindo o barulho.
As normas estabelecidas em cada condomínio visam melhorar a experiência das famílias que ali se instalaram, aprimorando sua qualidade de vida ao manter um ambiente de vizinhança saudável. O síndico fiscaliza o cumprimento dessas leis.
Seu trabalho é salvaguardar o direito dos moradores e monitorar seus deveres, como o pagamento de contas e mensalidades do condomínio. Outras funções envolvem a contratação de profissionais para reparos e a mediação de conflitos internos.
A organização de fretes fracionados, cogitadas em reuniões periódicas, também estão sob a responsabilidade do síndico, escolhido por meio de eleições em assembléias de condomínio. A escolha e funções do profissional são regidos pelo Código Civil.
O valor do síndico na qualidade dos condomínios
O síndico é uma entidade com profundo valor na qualidade de vida dos moradores, uma função administradora que viabiliza o cumprimento de normas e o respeito aos padrões de civilidade entre vizinhos. Seu impacto no cotidiano é expresso em:
Controle das taxas de inadimplência
Uma das responsabilidades do síndico é observar o pagamento das tarifas devidas a cada morador. Isso inclui contas de luz, água e gás, além das mensalidades do condomínio e taxas extras, estipuladas previamente, destinadas à reformas com andaime tubular.
Muitos condomínios oferecem uma série de serviços que melhoram a qualidade de vida em termos de acréscimo na segurança ou nas opções de lazer. São exemplos de serviços comumente encontrados em condomínios de casas ou apartamentos:
- Portaria 24h: câmeras, alarmes e profissionais seguranças;
- Garagem coberta com reserva de uma ou mais vagas;
- Piscina infantil e adulto;
- Playground coberto e parque;
- Academia;
- Salão de festas;
- Gás encanado.
Cada um desses serviços incidem sobre a mensalidade do condomínio e manter um nível baixo de inadimplência é vital para a manutenção. Além dos materiais necessários para reparos, o valor das mensalidades permitem a contratação de profissionais.
Outro fator que depende das taxas de condomínio é o cuidado constante das estruturas que formam o condomínio, como a pintura de prédios e a vistoria de automatização de portões. Mensalidades pagas em dia aumentam o capital de giro para implementação de melhorias.
Mediação de conflitos entre moradores
Os condomínios podem reunir centenas de unidades habitacionais dotadas de famílias de todos os tipos, desde moradores solteiros, casais com filhos ou pessoas que possuem animais de estimação. Eventualmente, os conflitos surgem.
Sejam motivados por problemas de barulho, odores, sujeira ou problemas na coleta do lixo ou entrega de encomendas, infiltrações que se alastram para o apartamento vizinho, entre outros, o síndico é o mediador desses problemas, viabilizando soluções para todos.
O síndico também pode servir para mediar conflitos entre moradores de fora da região do condomínio, com o auxílio de outros profissionais que compartilham o mesmo endereço. Um projeto de demolição de casas torna-se mais simples diante desta alternativa.
Acesso à informação para novos moradores
O síndico também atua na propagação de informações sobre as regras condominiais para novos moradores. O comprador de um imóvel, no momento da negociação, pode solicitar o histórico de pagamento de taxas e a distribuição de impostos, como o IPTU.
Nesses casos, o síndico também pode ajudar com instruções sobre regras para reforma e alteração de estrutura, encaminhar dados sobre arquitetura para colégios, indicar o engenheiro responsável e explicar a emissão de documentos como o RRT e o ART.
Portanto, esse profissional é de extrema ajuda durante o período de adaptação para novos residentes do condomínio, diminuindo problemas causados por erros de comunicação e facilitando o trabalho de corretores de imóveis, arquitetos, entre outros.
Funções cotidianas do síndico
O síndico é um profissional que trabalha em regimes flexíveis, uma vez que, nos casos em que a eleição local escolhe um morador do condomínio, o serviço não é remunerado. Assim, vale considerar suas obrigações pessoais.
Por essa razão, o síndico acaba por ser um profissional em tempo integral, podendo intervir na solução de um problema a qualquer momento, desde a instalação de infraestrutura de rede até o auxílio durante a mudança de uma família.
Como um mediador, a maior parte de suas funções estão focadas em fiscalizar, comunicar e transformar solicitações gerais em medidas concretas. Partindo deste princípio, definem-se as funções do síndico nos seguintes propósitos:
1 – Convocar assembleias condominiais
De acordo com o Código Civil, é dever do síndico convocar os moradores do condomínio para assembléias sempre que haja razão pertinente para tal. Os principais motivos de convocação são aprovações de orçamento e eleições para o cargo.
Nesses casos, o síndico deve marcar a data do evento e comunicar aos moradores faltantes e profissionais atingidos, as decisões sancionadas em assembleia, por um período de até oito dias após sua realização.
A autorização para uma clínica de fisioterapia nas dependências do condomínio, por exemplo, é uma decisão que deve ser acertada em assembleia, após a consulta das normas locais e auxílio da empresa detentora do prédio.
2 – Elaborar o orçamento de gastos do condomínio
Organizar os gastos é uma das obrigações do síndico, posto que ele é o guardião da receita gerada pelo pagamento de mensalidades e taxas extras pelos serviços internos. A elaboração de orçamento deve incluir despesas fixas e temporárias.
Um exemplo de despesa fixa são os gastos com manutenção para a piscina que pertence a área comum do condomínio, entre outros. Cada um dos detalhes que envolvem o serviço, como a compra de produtos e contratação de funcionários, devem ser documentados.
Para cada martelete demolidor comprado, o síndico deve emitir e guardar notas fiscais e recibos que atestem a compra e o valor dela. Esses documentos serão a prova das informações apresentadas em assembleia durante a prestação de contas.
3 – Representar o condomínio em ações judiciais
Sejam essas ações pertencentes à esfera criminal ou civil, o síndico deve apresentar-se como representante do condomínio em seus direitos e deveres, além de atestar a legitimidade de suas intervenções por meio de auxílio judicial.
O síndico também deve apresentar-se como representante do condomínio nos casos em que é autor ou réu de determinado ato sob processo, naquilo que compete às decisões tomadas no condomínio, em nome ou função deste.
Portanto, o papel do síndico é de primeira importância, uma vez que este cargo representa, judicialmente, as operações do condomínio a nível diário, podendo comprometer a reputação e posição legal do espaço em caso de improbidade.
4 – Fiscalizar o cumprimento do regimento interno
A atividade mais comumente associada ao síndico, a fiscalização do cumprimento de regras está no centro de suas funções. O síndico é aquele que assegura os princípios que regem as leis internas do condomínio, com o fim de proteger o bem-estar coletivo.
Considerando que os regimentos internos de condomínios devem estar de acordo com o Código Civil, o síndico deve observar as restrições que também são impostas por esse documento, como a geração de barulhos ou a alteração de via pública.
É papel do síndico, portanto, conhecer profundamente os deveres de cada um dos moradores e comunicá-los da maneira mais clara possível, respeitando sua individualidade e cuidando para evitar a exposição desnecessária de qualquer inquilino.
5 – Impor multas e redigir o seguro condominial
Como órgão fiscalizador, o síndico deve impor multas a moradores inadimplentes ou praticantes de qualquer ato proibido que preveja a multa como punição. Apesar disso, a postura do profissional deve ser de conciliação.
O síndico deve buscar as melhores condições para a solução de conflitos, acionando órgãos competentes apenas quando as opções de negociação civil são esgotadas. Além disso, é responsável pela elaboração e renovação do seguro condominial.
O seguro de condomínio é um elemento obrigatório para organizações desta categoria, criado para proteger áreas comuns, isto é, as regiões e bens que fazem parte do acervo geral do condomínio, sem pertencer, exclusivamente, a qualquer morador.
Conclusão
O síndico é um profissional de extrema importância para a segurança dos condomínios, uma vez que ele é a ponte entre o morador e a empresa detentora do prédio ou do espaço fechado que compreende o loteamento.
Conhecer suas funções é algo de extrema importância para aqueles que aspiram por essa posição, bem como para qualquer morador de espaços como esse. Desta forma, cria-se um trabalho conjunto que beneficia o andamento de todas as operações.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
