As operações de compra e venda de um imóvel são marcadas por uma série de etapas importantes, no entanto, muitos se esquecem da importância do ITBI.
O ITBI é um imposto sobre a venda de imóveis, pago antes da finalização do processo, sem o qual ambas as partes ficam impedidas de completar a operação comercial.
Sua sigla indica “Imposto de Transmissão de Bens Imóveis”, sendo autoexplicativa.
Representando um direito do estado e dever de entes particulares desde a constituição de 1988, o tributo é cobrado em esfera municipal, e por isso, questões como alíquota e parte da operação à qual incidirá o imposto variam entre cada município.
Por se tratar de uma operação com altos valores envolvidos, além da característica lentidão e escassez deste processo, o ITBI é um modo de financiamento das atividades municipais, reduzindo a necessidade de impostos em bens mais voláteis, como alimentação.
Desta forma, o ITBI, junto ao IPTU, conhecido imposto sobre imóveis, formam o grupo tributário que sustenta a atividade pública nas cidades, desde o abastecimento de livros escolares até o financiamento de uma placa de homenagem acrílico.
A função do ITBI para os municípios
A carga tributária dos municípios, um montante equivalente a 5,5% da arrecadação total, é baseado em três impostos: IPTU, ITBI e ISS.
Onde, os dois primeiros são referentes aos imóveis e o último, relacionado à operação de serviços na cidade.
Isso significa que impostos de grande impacto sobre a máquina pública estão fora da jurisdição municipal, provendo o restante de sua receita anual através dos repasses estaduais e federais.
Alguns dos impostos de maior arrecadação do país, como grande parte das operações comerciais, sendo a venda de produtos para cultivo indoor um exemplo, que estão fora do poder de tributação das cidades, são:
- ICMS: Imposto sobre a Circulação de Mercadorias e Serviços;
- IPI: Imposto sobre Produtos Industrializados;
- IPVA: Imposto sobre a Propriedade de Veículos Automotores;
- IOF: Imposto sobre Operações Financeiras.
Sendo estes os principais tributos sobre as operações de compra e venda de itens tangíveis e intangíveis, uma parte essencial da vida nas cidades.
De responsabilidade estadual e federal, tais impostos não são coletados pelos órgãos públicos municipais.
Portanto, o ITBI é um imposto de extrema importância para o funcionamento dos serviços públicos, incluindo o financiamento da educação básica municipal, de instituições de saúde e da execução de atividades operacionais, como acordos para infraestrutura.
A arrecadação da tríade de impostos municipais define a condição de desenvolvimento das cidades, e o ITBI, em especial, tem sua alíquota ajustada com base no cenário imobiliário local e suas respectivas necessidades, como guarda corpo ferro.
O ajuste de alíquota do ITBI
Dispondo de valores que oscilam entre 2% e 5%, com uma média de 3%, a alíquota do ITBI é definida por meio de uma base de cálculo dos municípios, e o montante total é descontado em cada operação de acordo com os seguintes parâmetros:
Valor estimado de referência
Uma medida que previne a evasão fiscal por meio do registro de imóvel com valor muito abaixo de mercado, o valor estimado de referência é um cálculo adotado por diversos municípios para analisar o preço real de um imóvel com base em seu mercado.
Desta forma, a alíquota do imposto é abatida de acordo com esta estimativa, que analisa o cenário imobiliário dos últimos três anos e as características do imóvel comercializado, como localização e tamanho, como a dimensão de uma cozinha com painel elétrico inox.
Em muitos casos, não está previsto em lei um abatimento do valor estimativo em caso de dívida ou irregularidade vinculada ao imóve.
Sendo o valor de referência revogado quando o preço efetivo do imóvel for superior à sua estimativa, entrando a segunda opção em vigor.
Valor venal do IPTU
Também utilizado por muitas cidades para o cálculo, o valor venal corresponde ao valor da venda do imóvel definido pelo IPTU, outro imposto de caráter municipal.
O valor venal é calculado pelo IPTU por metro quadrado, em condições normais de mercado.
Desta forma, uma variação que reduz os valores do imóvel no momento de uma operação específica não são considerados pelo imposto, calculando o valor com base no metro quadrado de terreno e área construída.
A inserção de itens exclusivos, como uma reforma de piscina, aspecto que pode encarecer a venda, também são desconsiderados pelos órgãos responsáveis pelo cálculo do IPTU.
Por outro lado, os fatores que são observados no valor venal, são:
- Idade do imóvel;
- Área total do terreno ou edificação;
- Valor unitário padrão da Planta Genérica de Valores do Município;
- Utilização do imóvel (residencial ou comercial).
Tais aspectos definem quais bairros pagarão mais imposto, descontando alíquotas de IPTU maiores nas regiões mais privilegiadas da cidade e isentando endereços precários ou violentos do imposto.
Nas principais capitais, o valor venal do IPTU pode ser consultado no site da prefeitura, através do preenchimento de uma ficha simples, com informações como o número e a data de inscrição do imóvel.
Valor real da compra
A arrecadação do ITBI pode também ser definida pelo valor real da compra, estipulado em cada operação.
Esta opção é disponibilizada especialmente para os casos em que o valor real do imóvel é maior que o valor estimado e o valor venal.
O cálculo do ITBI, para a maioria esmagadora dos municípios, sempre segue o princípio do maior valor entre os parâmetros incluídos no montante a ser descontado.
Por isso, é aconselhável que as partes da operação verifiquem todos os valores, assim como é feito em uma manutenção elétrica residencial.
Do mesmo modo que os componentes que formam uma residência, como janela de alumínio para quarto, devem ser observados, as características que formam a cobrança do ITBI para cada cidade devem também ser pesquisadas antes da compra do imóvel.
Outro aspecto que define o ITBI é a escritura da casa, criada pelo tabelião de notas, como um comprovante de pagamento do imposto.
Em determinadas regiões, um comprovante notarial é exigido do comprador e vendedor do imóvel, independente da escritura.
Como pagar o ITBI?
Por não haver legislação nacional que oriente o assunto, o pagamento do ITBI depende das condições municipais e dos acordos particulares entre vendedor e comprador do imóvel.
Em geral, a responsabilidade de quitação do tributo recai sobre o cliente.
Os contratos de compra de um imóvel, documento anterior à escritura, servem para solucionar esta e outras questões, estipulando oficialmente um acordo de pagamento parcial do ITBI, por exemplo.
Para a compra à vista de um imóvel com equipamento de iluminação, o cálculo do ITBI é simples.
O cliente precisa encontrar qual é o valor por onde a alíquota será descontada, com base nos critérios já esmiuçados nos tópicos acima.
Dispondo do valor total, é efetuada uma multiplicação pela taxa, descrita em porcentagem, disponibilizada pelos canais oficiais do município.
Considere um anúncio de imóvel em uma área nobre da cidade, no valor de 500 mil reais, em um município onde a taxa do ITBI foi fixada em 3% e o cálculo é extraído do valor venal do IPTU, por exemplo.
Constatando que o valor venal do imóvel é 1 milhão, o comprador, responsável pelo pagamento da tarefa, deduz o imposto sob este segundo valor, no seguinte cálculo:
1.000.000 x 0,03 (3%) = 30.000.
Este é um exemplo de cálculo do ITBI para a compra de um imóvel a vista, sendo outras modalidades de aquisição sujeitas a outros modelos de dedução.
Financiamentos
Para o caso dos financiamentos, o ITBI será cobrado em duas taxas, uma que incide sobre o valor de entrada do financiamento e outra que incide no final, ao momento da aquisição completa do imóvel.
Supondo que o imóvel de 500 mil foi financiado com entrada de 150 mil, negociados com o vendedor através de uma montagem painel elétrico.
A alíquota de imposto sobre a entrada de financiamentos é menor, não ultrapassando os 1%.
Muitos bancos oferecem a opção de inclusão automática do ITBI nas parcelas do financiamento, opção disponível para os casos onde o custo tributário não passa dos 5% do valor do financiamento.
As parcelas do ITBI para entrada em financiamento variam entre os 0,38% e 0,5%. A dedução do valor final de aquisição do imóvel é executada a partir do montante descontado da entrada. No exemplo, este valor seria 350 mil reais (500.000 – 150.000).
Portanto, a taxa final de 3% seria debitada de 350 mil reais, ao invés do valor total do imóvel.
É possível ganhar a isenção do ITBI para os imóveis financiados no programa Minha Casa Minha Vida ou pelo Sistema Financeiro de Habitação.
Conclusão
Em resumo, o ITBI é um dos principais impostos da administração municipal e junto com o IPTU, outro tributo que incide sobre imóveis, forma grande parte da arrecadação das cidades e consequentemente, sua receita anual.
O pagamento deste imposto, além de viabilizar a compra do imóvel e evitar sua perda a partir de sanções ou multas, contribui para a melhor atuação dos órgãos públicos na região em que pretende se instalar, uma ação pela qualidade de vida.
Esse texto foi originalmente desenvolvido pela equipe do blog Guia de Investimento, onde você pode encontrar centenas de conteúdos informativos sobre diversos segmentos.
